小白理财4月7号
义乌市自然资源和规划局
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1 农村有机更新、宅基地改革
问：我是义亭旺吴桥村的村民，我们村已经启动84.5旧改了，正在拆旧房，我们都想早点建房子，请问我们村什么时候可以开始造新房子？
答：义亭旺吴桥村是去年第一批启动的60个试点村之一，通过前期大量基础工作，目前已经实际启动，正在进行旧房拆除，村庄规划方案已经通过市里评审，正在公示中，镇里正在进行分户审批。村庄规划批准、分户审批和规划许可完成后，就可以开始动工，自规局将会同义亭镇大力支持村里加快推进，让大家早日住上新房。
答：按照我市农村有机更新政策的有关规定，如果父母是农业户口、女儿是居民的，需以父母立户报批。
问：我是上溪黄山的，听说现在旧改政策和以前不一样了，每户最多批120平方米，落地只能造三层半，请问是这样的吗？
答：目前我市正在实施的农村有机更新政策（即84.5号文件），坚持集约用地、规模管控、高低结合的原则，对人均宅基地、户型、系数等作了控制，人均宅基地分配基数最高不超过30平方米，户控面积最高不超过120平方米。
父母和子女按大户合并报批，合并报批达到最高户型标准后，剩下的父母和老人可安排水平房，人均建筑面积不超过60平方米。也就是说，老人可以先和子女凑足4人拿落地，4人以上的老人再按实有人数安排水平房。
垂直房安置落地面积和建筑面积的比例是1：3.5，这个是安置系数，不是简单的“三层半”概念。打个比方，批100平方落地，建筑面积可以到350平方；
如果有外挑，可能只有3层；
如果有退台的话，或者缩减占地保持建筑面积不变，可以到4层以上；
如五一村，两层半小院，建筑面积不足的部分可以到高层里去。总的原则是建筑面积不减少，鼓励灵活设计安置。
问：我是佛堂镇剡溪村的，现在村里人都想早点开展改造，要怎么批？程序怎么走？
答：农村有机更新是改善居住环境、提高农房财产价值的惠民新政。按照我市84.5号文件规定，开展农村有机更新，主要有以下程序：
1.要先开展基本情况调查，摸清在册人口、宅基地现状、文保点、古树名木等情况；
2.征求村民意愿，整村实施的，需90%以上农户同意并签订旧房收回协议，部分区块（一般是自然村为单位）实施的，需95%以上农户同意并签订旧房收回协议；
今年我市还在研究“微改造”模式，按区块进行更新；上面这些基础工作完成后由村提出申请，报镇街批准正式启动；
3.村里明确人口计算截止时间；
4.审核村庄建设用地总规模；
5.制订实施细则，经村民代表会议讨论通过并公示后，报镇街批准；
6.开展分户安置审核；
7.完成村庄规划编制；
8.村里要完成旧房拆除，并开展资格权调剂、投标选位等工作；
9.办理建设用地规划许可、供地、建设工程规划许可和施工许可；
10.镇街组织定点放样后开工建设。竣工验收后可以申请办证。
问：我是苏溪三联村的村民，我们村很想启动84.5改造，但听说都要像五一村一样进行代建，我想问一下是不是这样的？具体怎么操作的？
答：统一代建包括规划、设 计、建设、监管、验收等全程委托开发建设管理。是否选择代建没有强制性要求，由本村决定。政府鼓励代建，代建有几个好处：一是可以提升村庄整体品质；
二是可以改善居住环境；三是可以提升房屋的价值。
代建的奖励政策正在完善中，简单说几点：
一是委托代建的，新增用地指标应保尽保；
二是垂直房允许统一设置进深不大于6米的庭院；
三是代建涉及到的政府性收费项目（新型墙体材料专项基金、白蚁防治费、自来水安装费、电力设施费、物业维修基金等），能免则免，不能免的按政策规定的最低价收取；
四是农村基础设施建设费用市里正在研究补助办法。
问：我是佛堂起鸣村的，我家有6个人（父母2人、本人和老婆、还有一个女儿和一个儿子），旧房子有110平方米，想问一下如果我参加84.5改造，可以批多少面积？
答：能审批多少面积要结合村里实施细则和你户里具体人口和旧房情况来综合分析。总的原则有三条：
1.按大户捆绑审批到最高基数120平方米后，老人可上高层；
2.余房打7折后超过30平方米的可以再给予水平房补偿；
3.有农有居的有余房也可以审批到最高基数120平方米。
如果你家6口人都是农民的，小孩也未成年的，那就能批120平方米的落地和120平方米的高层；
如果有一个小孩已成年的，那可以批120平米的落地和180平米的高层。
当然最终要按照你们村的改造细则来批。
问：我是廿三里街道西澄村的，我们村是按84.5改造的，我是农民，老婆是居民，小孩还没生，说是不能增计。同样情况其他人老婆是农民身份的都可以增计，为什么我这种情况不可以？
答：这种情况是“半边户”。“半边户”从义乌1999年开始旧村改造以来，各项旧改政策都是明确不能增计人口的，84.5号政策也是沿用这个规则。按照84.5号文件规定，两种情况的农户可增计一人：一是年满20周岁未婚的（不含离异）；二是夫妻双方均为村集体经济组织成员，未生育或目前只生育一个子女的。按照国家规定，城镇居民没有在农村审批宅基地的权利，但在我市旧村改造过程中，根据实际情况对“半边户”采取了照顾政策，没有享受房改的非农一方，可以减半计算人口，但增计是没有的，也请你理解。
问：我想在北苑买3间4层半的旧改房子，但是前段时间听朋友说，宅基地转让要停止了，有这回事吗？
答：义乌去年已经列入全国新一轮宅基地制度改革试点地区，义乌继续允许宅基地使用权在农村集体经济组织成员之间转让。去年到现在，自然资源和规划局已经新办理农房转让交易1120宗。转让需要的条件如下：
转让方必须持有不动产权证书；
农户必须保证转让后仍拥有人均不少于15平方米建筑面积的合法住宅。
已完成旧改的村，允许本市内跨村转让，使用年限最高70年，并按宅基地基准地价的20%向村集体缴纳土地所有权收益；
未实施或正在实施改造的村，允许村内部转让。买受人必须为农民，且买卖取得的宅基地面积不得超过户控标准。
问：我想问下农村的房子能够办理抵押吗？如果可以的话，市里哪家银行可以办理？
答：办理过不动产证书的农村住房，都可以办理抵押贷款的。我市在全省首先实现不动产抵押登记“远程申报、网上审核”。目前，全市27家商业银行均可开展宅基地抵押贷款业务办理。
2
不动产登记
问：我是银海二区的，关于做房产证的事情，我从我叔叔这里买了5个平方，现在要做房产证，他不去做，我能不能单独去做？我和我叔叔是造在同一栋房子的。
答：从叔叔处购买了5个平方，与叔叔两户联建，登记时属于叔叔的5个平方无法分割，不能单独登记。属于叔叔的5个平方按实际土地面积比例按份共有，该宗地不动产登记权利人为叔叔与当事人两户。
申请时，需要所有权利人带身份证原件到场签字确认登记份额。如果叔叔因故无法到场，需要提交经公证的委托书，由受托人代为办理申请登记。
问：我家里老房子90年代办理过土地证，2014年前拆掉重建了，现在想办证，能办吗？
答：这种情况可由所在镇街进行历史遗留问题处理后，申请办理不动产登记。
历史遗留问题处理需满足以下条件：
1.处理对象为本村集体经济组织成员；
2.拆建的房屋需在城镇规划红线范围外，且需符合村庄建设规划；
3.未经批准拆翻建的房屋，超出原占地面积在36平方米（自然间一间）。
答：回迁房办理不动产登记，目前已实现网上申请。符合登记条件的，业主在接到提示业务办理的短信后，可自行登陆浙江政务服务网，在完善个人登记信息，刷脸确认提交申请，并完成网上缴税。
如需要纸质证书的，当事人可在申请时选择通过EMS免费将证书邮寄到家；也可由本人可携带身份证至行政服务中心不动产登记服务区自助打印。
3 耕地保护
问：你好，我是福田街道的。昨天，我在村里公示栏上看到我们村有几户人家的房子占用耕地了，正在公示，请问这些问题会怎么处理？
答：这个情况应该是各镇（街道）正在开展的农村乱占耕地建房问题专项整治工作。从去年7月份开始，各镇（街道）就对辖区内从2013年以来占用耕地建房情况进行了摸底调查,公示应该是镇（街道)对调查发现的问题进行公示。目前，国家层面问题分类处置政策还没有制定出台，等上级政策出台后我市会按照政策依法依规开展问题整治。
农村乱占耕地建房问题专项整治行动是党中央、国务院决策部署的一项专项整治工作，体现了中央对耕地保护的重视，这项工作历时3年，主要是针对2013年以来发生的违法违规占用耕地建房问题开展调查和整治。重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房的行为，尤其是2020年7月以后出现的新增违法违规行为，要以“零容忍”的态度依法严肃处理。
关于农村乱占耕地建房“八不准”的内容：
一、不准占用永久基本农田建房。
二、不准强占多占耕地建房。
三、不准买卖、流转耕地违法建房。
四、不准在承包耕地上违法建房。
五、不准巧立名目违法占用耕地建房。
六、不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。
七、不准非法出售占用耕地建的房屋。
八、不准违法审批占用耕地建房。
问：我是赤岸的，我家的承包田原本种的苗木，现在镇里要求我们移掉种粮食，村里也有很多人是这样的情况，这是为什么？
4 规划
问：我是苏溪的，前几天走国贸大道看见轻轨造的差不多了，想问一下轻轨以后会不会通到苏溪？
答：目前在建的金义东轨道不包含通往苏溪的线路，远期规划里我市有考虑将1号线延伸至苏溪。去年自然资源和规划局启动了轨道交通线网修编工作，结合国土空间规划的用地布局，在现有1、2号线的基础上新增了多条线路，串联了我市各个镇街和重要功能区，其中就包括苏溪。目前轨道线网规划还只是初步方案，成果完善后会及时向社会公示。
5
野生动物保护
问：前几天我去北山玩的时候，看到有人放生猫头鹰，可以自发购买野生动物去放生吗？
答：个别民间慈善机构或一些市民将买来的野生动物随意放生，是出于保护野生动物，动机是好的，但是不提倡这种做法。因为：
第一、购买国家保护野生动物属于非法收购野生动物，违反了野生动物保护法的有关规定。
第二、该行为一定程度上“鼓励”了捕猎行为，捕猎者的目的是通过捕猎野生动物而获得收入，无疑将在一定程度上“鼓励”捕猎者，怂恿甚至助长了该种违法犯罪行为。所以呼吁广大市民，在看到出售野生动物时，第一时间拨打110或者85589089进行举报。
问：家里老人喜欢逗鸟，我想买只画眉送给老人当宠物养可以吗？
答：从2021年2月1日开始，画眉鸟被升级为国家二级保护动物，无论是野外种群，还是人工繁育种群，均在保护范围内。即使是家养画眉鸟当宠物也需要办理野生动物驯养繁殖许可证，养鸟人如果没有办理野生动物养殖许可证，必须在2021年6月30日之前移交林业部门处理，不建议私自放生。2021年6月30日之后，无证继续养殖的，就要没收和罚款，按照国家核实价值，画眉鸟每只5000元；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在此，提醒广大市民，不要购买饲养国家保护的鸟类等野生动物。