小白理财最近在网上看到很多房贷说20年后利率4%，20年后利率3.8%。作为业内的小三，我每次都觉得这是扯淡。
说是完全假的，其实有点真。比如利率是真的。但是你说的是真的，也没有把具体还款方式和贷款期限解释透彻。今天我有空的时候，跟你说一下贷款利率的问题。
LPR是贷款市场的报价利率，由18家银行联合报价产生。计算方法是去掉最高价和最低价，最后取算术平均值，每月20日重新计算报价。
截至2022年6月20日，贷款市场最新报价利率为一年期3.7%，五年期及以上4.45%。
我们的房贷和抵押都是在这个基础上浮动的。抵押贷款通常增加-10至175 LPR利率。
比如下图的3年期贷款，利率在5年期LPR 4.45%的基础上下调0.45%，即4%。
正如一些中介所说，20年后利率为4%，20年后利率为3.8%的按揭贷款显然不符合LPR的基准。
真实情况不外乎两种：
一个是他说的不是贷款期限，是信用期限。上图贷款期限为3年，授信期限为20年。信用期内，贷款到期，需要还本续贷；
另一种情况是气球贷，为借款人提供较短的贷款期限，用较长的期限计算月供，减轻提前还款的压力。
比如3年期的“气球贷”，20年按月还。也就是中介所说的利率3.8%的20年期等额产品。
在办理贷款时，由于某些原因发生了贷款利息以外的费用。比如银行要求购买理财和保险；
这些额外的费用被添加到贷款利息中，以产生贷款的实际利率。
例如：
小王申请抵押贷款50万，利率5.2%。但银行的受理条件是购买4000元的保单。
所以他的有效利率是：(贷款本金50万*年利率5.2%，保险费4000元) 50万=6%。
注：以上为不中途归还本金的计算；
所谓月息1%就是0.1%，1分就是1%。当然，这里的利率只是月利率，
贷款年利率=贷款月利率*12(月)
但是月息不规范，很容易演变成一些“低息套路”
比如同样贷款一年100万。小贷公司月息6%，和银行差别很大。我们直接对比一下两者的还款计划：
银行利率是每月6%:
6%的小额月息：
有什么问题？
已知月利率=当月利息当月剩余未偿还本金，月息6%，年利率7.2%。
在银行的还款计划表中，无论是哪一期(当月利息当月剩余未还本金)，都是0.6%。
小贷还款时间表不一样！
第一期：10865.83元100万元=1.0865%
二期：10013.19元921530.26元1.0865%
第三期：9151.29元842207.88元1.0865%
也就是说，小额贷款月息6%，实际年利率为
1.085% * 12=约13.03%。
之所以还报6%的月息，是因为它的月息是7200012月本金总额100万=0.6%。
这个算法显然不太合理。我们每个月还本金，本金逐月递减。怎么才能用总本金来分摊利息？
所以，当贷款公司告诉你月息多少的时候，打印出还款计划表，看看真实利率。
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