小白理财今年房贷利率调整幅度是近年来最大的。
因为上海一直是全国住房利率最低的城市之一，所以很多客户提前还贷的可能性不大，但是在其他城市
回到2018-2019年，首套利率不低于5%，甚至最高可以达到6%以上，所以最近很多人都有了提前还贷的想法。
小文当初是高息买的。她第一次从银行借了100万，利率是5.2%。
最近她看着股票和基金的收益，心里充满了悲哀。各大银行的定期存款利率只有3%左右。然后想想她5.2%的房贷利率。
她咬着牙一跺脚，想取出包括股票基金存款在内的50万现金，提前偿还房贷本金，对冲高额利息。
今天，我们来帮小文算一笔账。如果我们取出50万现金
如果提前还房贷，怎么做比较划算？
01
我们先算一下活期利息。
小文2020年5月买了第一套房，贷款100万，利率5.2%，真的挺高的。
因为当时她把贷款期限延长到了30年，选择了等额本息的还款方式。以100万房贷计算，产生的利息为97.6万元。
目前已按时还款两年，共计24期。
我看看，截至今年5月，小文还有本金共计97万，未还利息87.4万。
因为利率高，贷款年限最高，所以我们看到100万的贷款实际上需要向银行支付接近100万的利息。
虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个人这辈子能借到的利率最低的贷款，所以不要轻易提前还房贷。
最近小文还是有提前还贷的想法。
02
提前还款有两种方式。
她算了一笔账，如果拿出50万现金提前还房贷，可以选择。
一种是缩短还款期限，保持月供不变。
一种是保持还款期限，减少月供。
两种方式都是提前偿还本金，但最大的区别是后面要支付的利息不一样。
如果选择缩短还款期限，当50万元用于偿还本金时，还款月数由360个缩短为133个。2050年4月本可以还清的债务，2031年5月可以还清。
利息也从原来的97万降到了22.51万，但是接下来的11年，还是要按照原来的月继续还款。
还有一种方法，还款期数不变，月供大幅减少。
按照原来的还款计划，小文的月供是5491元。
如果取出50万元偿还本金，选择相同的还款期限，从今年6月开始，小文的月供将减少一半，为2659元，月供减少一半。
但由于还款期数不变，2050年4月仍需还款，因为贷款期限仍延长，利息支出较之前方式多，共计52.81万元。
从利息的角度来说，缩短还款期限比减少月供更划算。
当然，选择哪种提前还款方案需要结合自己的实际情况。
像小文的情况是，工作稳定。用她的话说，她会奋斗十几年，大概40出头，然后房贷还清，无债一身轻。
现实中很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少到之前的一半。
这种选择多是因为未来自己的工资可能会降低，想减少每个月的月供来提高生活质量。
提前还款的原因因人而异，但都是同一个愿望。
就是降低你未来的负债率，对冲不确定的风险。
03
不过银行也对提前还款设置了违约金。
在人人和银行签订的房贷合同中，对违约金的计算方法有明确的规定。
在和小文签的合同里，是这样写的。
如果还款已经完成36个月，银行不会收取提前还款的违约金，可能会有手续费，但不是expe
部分城市的银行规定，贷款还清一年后，不收取任何违约金，有的银行只收取三个月的罚息，或者本金的一定比例。
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而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少
小文还觉得，自己提前还的有点晚了
当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万
当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等
因为对于小文来说
眼下的情况实在容不得她去思考这么远
04
一边是低额收益，另一边是高额利息
大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值
小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低
她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻
再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观
小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了
但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了
手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息
提前还贷是个人选择和各取所需
你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？
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