小白理财日本住宅金融厅针对处理私人抵押贷款的金融机构进行的调查显示，2018财年约70%的抵押贷款借款人为“浮动利率”，且连续两年呈上升趋势。
不用说，就是低利率的吸引力。自2020年初以来，提供0.3%区间利率的银行终于出现，浮动利率贷款的低息竞争可能会变得更加活跃。
便宜有便宜的理由！
“因为便宜的原因而便宜”这个词指的是这种浮动利率贷款。利率波动会改变本金的利率，但利率波动的风险是由金融机构承担的，比如平35，而利率波动的风险是由贷款借款人承担的，银行等金融机构的主导地位是“浮动利率”。
“因为大家都选择浮动利率类型”“因为利率20年没变”，很多人选择蒙蔽自己，钝化自己承担利率波动风险的忧虑。
所以这次以一般贷款(等额本息)为例，仔细研究浮动利率贷款的风险。
如果银行等金融机构认为利率不会像过去一样变化，那么固定利率或浮动利率可以采用相同的利率。但对于连续12年储蓄排名第一的三菱UFJ银行来说，目前固定利率类型的房贷利率为1.63%，浮动利率类型的利率为0.525%(截至2020年2月)。两者相差1.105%。外观上有三倍左右的利率差。
利差表明利率波动的风险。例如，对于固定期限类型，银行等金融机构认为，如果银行等金融机构无法获得利率上升时会增加的利息(贷款人的还款金额不会改变)，那么利率水平不在1.63%左右就是不经济的。
如果借款人承担利率波动风险(让借款人承担增加的利息，而金融机构将收取全部利息)，那么低利率初步定为0.525%。虽然金融机构相对于1.63%损失了1.105%的利息，但都可以收到随着利率提高而增加的利息，所以会保持平衡。如果你这样考虑金融机构的利率，你会觉得很合理。
如果浮动利率和固定利率之间有明显的变化，银行和其他金融机构会假设利率波动的影响在几十年的长期抵押贷款的偿还中是不可避免的。这个判断似乎是对的。
“浮动利率类型的三个特征”在利率上升时适得其反
谈到浮动利率风险，很多人认为利率上升时，每月还款额会增加，但浮动利率型的每月还款额本身就比定期期权型的要小。理由是，如果是一般借款(等额本息)，符合“浮动利率型的三个独有特征”。
对于浮动利率，适用的利率通常每年审查两次。所以，如果利率修改后，每月还款额发生变化，还款会非常困难。所以采用的主流机制是每五年审核一次月还款额(第一个特征：5年规律)，未来五年最大增幅为前五年的125%(第二个特征：125%规律)。
我们来看两个例子，一个是利率完全不波动[案例1]，另一个是利率在10年内以3%的速度逐渐上升[案例2]。
由于利率提高，支付的利息大大增加。
如果适用5年法则和125%法则，前5年为10.2万日元，第6年至第10年不超过12.75万日元(128,000日元=10.2万日元x 125%%%)，第11年至第15年不超过15.9万日元(12.7万日元)
所以，只要你能偿还每月的还款额，就不会破产。“因利率上升导致还款金额突然增加而破产”的可能性，有时会高于固定期限期末无适用利率上限的固定期限期权。
作为一个浮点数
和情况2一样，利率越高，利息负担越大。由于利息负担增加，本金的偿还速度会变慢。当利率上升时，第一个特征(五年规则)适得其反。
房子10年还款后的房贷余额，第一种情况是2914万日元，第二种情况是3259万日元。虽然案例2的月还款额比案例1增加了约135万日元，但案例2的本金还款却减少了345万日元。
如果你只看这个例子中的月还款额，在还款的第六年，它只会从102000日元增加到最高128000日元，所以你不会注意到你支付的利息增加了.许多家庭在不了解浮动利率机制的情况下贷款。如果你使用浮动利率，每六个月检查一次还款计划的明细是很重要的。
超过了125%的规则。
此外，如案例2所示，当利率上升时，第二个特征(125%规则)将被超越。在剩余的25年里偿还10年后剩余的3259万日元的房贷余额，月还款额本来应该是16.1万日元(利率3.4%)，但基于125%法则，如上所述，月还款额上限是15.9万日元(10.2万日元x 125%x 125%%)。差额中的约2000日元不能通过贴现来抵消，在15.9万日元中，将通过从原计划中减少约2000日元来调整分配给本金的金额。
此外，即使支付相同的月还款额，也会因适用利率的提高而增加利息负担。最坏的情况下，整个月还款额都会受益。
息占用，甚至有可能超过还款额，出现“未付利息”。这是浮动利率类型的第三个特征。
未付利息可能会累积，达到数十万日元，但是如果您在进入下一个五年之前未支付累积的金额，则未来五年的每月还款额的全部金额可能是利息。与情况2一样，本金还款的比例在下降，可能将每月十几万日元还款额都充当利息，但本金却不会减少1日元…最可怕的是可能会陷入这种情况。
好吧，问题在于还款期结束时。 作为这三个特征的结果，您是否看到当利率上升时，即使还款期限到了，有可能还没还完本金（而且是大量的）。 由于没有被允许延长还款期限，因此剩余债务将一次性支付，例如退休金。 如果您无法付款，则您可能正处于破产之路。
即使您付出了如此之高的价格，还是没有偿还完贷款，如果您不注意，那就悲剧了。 查看定期发送的偿还预定表，并注意利息负担是否比原始计划有所增加。重要的是要考虑可能无法长时间持续还款的措施。
■提防“过度借贷的风险”
利率波动的风险当然令人恐惧，但是如果借款金额少或还款期短，则可以享受低利率带来的好处并控制风险。如果您已经借钱并担心，最好增加储蓄，以防出现问题。重要的是对贷款进行再融资，改变条件，提早还款等提供资金储备。
而且，我们希望提防那些会以可变利率贷款的人有过度借贷的风险。这是因为在某些情况下，使用浮动利率类型的人会去购买高价房产，并抵押贷款不适合他们偿还能力的金额。
换句话说，按揭贷款的年还款额有一个一般的上限，取决于其年收入。年收入为400万日元的人通常一年可以借入最高140万日元（= 400万日元x 35％）的各种贷款。只要抵押的本金和利息总额在上限之内，就可以从银行等借钱。因此，利率越低，借贷就越多。
让我们看一下借贷，其中考虑到奖学金和汽车贷款，这些抵押贷款的年收入负担率最高可达年收入的30％。如果一个年收入为800万日元的人以0.5％的适用利率（浮动利率类型）借款，则为7700万日元;如果以1.6％（固定利率类型）借款，则为6430万日元，这是可以多借款1200万日元以上的计算结果（筛选利率和年收入负担率的规则因金融机构而异。）
很多人说：“我打算以与租金相同的价格购买它，但我是借用了它的计划，该计划要比我的租金多花费几万日元。”“不小心把奖金还款也加入了抵押贷款的计划里。”这些情况都倾向于过度借贷。
如果借入过多的原因是“除非该房地产是浮动利率类型，否则不会将其交付给期望的房地产”，特别是没有储蓄的家庭来说，那么很有可能在利率上升时将无法逃脱。而且我认为，过度借贷的风险要比利率波动的风险更严重，因为在现阶段没有任何利率上升迹象，已经存在诸如还款困难等负面影响。
■防止过度借贷的方法之一
由于工作方式改革对加班的抑制，收入减少了，有些人无法偿还抵押贷款。 我只要一想到利率上升就会替他们感到害怕。
防止过度借贷的方法之一是“等额本金”进行借贷。 由于初始每月还款额大于等额本息还款额，因此抵押贷款筛选变得更加严格，这对于防止过度借贷是有效的。如果是等额本金，则浮动利率类型的上述“三个特征”实际上不会适用。 并非所有银行都可以处理等额本金，因此如果您有兴趣，请调查一下。
抵押贷款一旦借入，便与数十年的借贷条件息息相关。 一旦您开始借贷它，它就具有濒临破产的可怕面。 希望您在借贷时可以花些时间收集信息并找到不会让自己后悔的计划。
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