小白理财“我们的房贷已经恢复，额度充足。”随着上海正常生产生活秩序的全面恢复，一度按下“暂停键”的房贷市场也开始复苏。第一财经近日采访发现，上海多家银行的住房按揭贷款业务已经恢复，多位信贷经理表示贷款额度充足。
同时，二手房按揭的放款时间也在缩短。审批完成，拿到房产证和抵押证明后，最快第二天就可以放款；此外，随着5月份5年期以上LPR(贷款市场报价利率)的下调，上海的房贷利率也同步调整。目前多家银行首套房和二套房的房贷利率已经从之前的4.95%和5.65%分别降至4.8%和5.5%，接近一年前的水平。
事实上，不仅是上海房贷市场，近期很多城市的房贷政策都有所松动，各地因城施策的步伐明显加快。具体措施包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放住房补贴等。但目前市场情绪仍较为低迷，信心恢复不及预期。业内人士分析，随着部分城市疫情的缓解，以及地方房地产政策的不断优化，预计重点城市市场将趋于稳定，但大部分城市的楼市要到下半年才会逐渐回暖。
抵押贷款市场逐渐复苏。
受疫情影响，上海二手房按揭贷款业务一度停滞。“四五月份几乎没有成交，房产交易中心也停了，抵押证明也发不出来。银行基本上只做还款，不放款。”某大型国有银行财务部相关负责人告诉第一财经。
这家银行是上海发放住房按揭贷款的主力军之一，但这两个月由于市场需求不足，按揭贷款受限，这也是上海银行业房贷业务的一个缩影。央行上海总部公布的数据显示，4月份，上海住户贷款减少279亿元，其中短期贷款减少74亿元，中长期贷款减少205亿元。中长期贷款主要是住房抵押贷款。
其他国有大行中，中国银行某支行信贷经理表示，审批房贷需要2-3周，贷款在一周之内；工行某支行信贷经理表示，一般情况下，两三周就能放款；邮储银行某支行信贷经理表示，该行房贷审批也在2~3周，放款大概两三天；农业银行某支行工作人员表示，审批贷款需要35个工作日。
综合来看，很多信贷经理和房产中介的共识是，目前房贷发放速度进一步加快。一方面，银行按揭贷款市场的放松受到政策支持的影响；另一方面也和银行自身额度充足有关，银行在加大信贷投放。
抵押贷款利率再次下调。
与此同时，第一财经在走访中了解到，上海多家银行的房贷利率也跟随5月LPR的变化进行了调整，这是自去年7月以来的第二次下调。调整后的利率接近去年7月前的水平。
2021年7月24日，上海部分银行上调房贷利率，首套房贷利率由之前的4.65%升至5%，即当时的LPR 35BP(基点)，二套房贷利率由5.25%升至5.7%，即当时的LPR 105BP，上海房贷市场由此进入“5”时代。
今年1月20日，2022年首个LPR报价出炉：一年期LPR 3.7%，下行10BP从前期；5年期以上LPR为4.6%，较上期下行5BP。LPR超过5年是密切相关的抵押贷款利率。在此调整下，上海部分银行首套房和二套房房贷利率分别由之前的5%和5.7%降至4.95%和5.65%。
5月20日，5年期LPR再次下调15个基点，至4.45%。在此基础上，抵押贷款利率
但也需要注意的是，根据国内房贷利率的区域性特点，当地银行机构最终是否执行仍存在不确定性。而且在实际情况中，CBN了解到，不同的银行也会根据贷款人的资质和当时的外部环境，对房贷上调基数做出不同的调整。但对于银行来说，相比其他资产，住房按揭贷款仍然是优质资产，有增加投资的动力。
除了上海，其他地区的房贷利率都有不同程度的下调，有的地方甚至低于LPR，期限超过5年。此前，央行和银监会将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。据融360数码科技研究院监测，5月20日LPR下调后，截至5月25日，融360数码科技研究院监测的42个城市中，有17个城市可以执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，包括苏州、郑州、济南、温州、南京。而部分城市的银行只能对优质客户或合作物业执行较低的利率水平。
有分析称，对于购房者来说，进一步降低房贷利率成本，将进一步激活合理的住房消费需求，活跃交易市场。积极的供给和消费会促进房地产行业的繁荣，有助于房地产行业向更稳定的方向发展。
房市暖风频吹。
房贷市场回暖的背后，离不开政策面的暖风。两个月来，因城施策步伐明显加快，力度不断加大。政策调整的内容已经扩展到优化限购限贷政策，特别是一些热点二线城市加入了政策优化的行列。
据中国指数研究院统计，2022年以来，已有超百个城市放松调控政策，政策出台频率超过300次。5月份政策优化次数超过100次，高于4月份。
5月31日，国务院发布《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》提振市场信心，稳定居民收入预期。各地将进一步加大政策调整力度。
在此前的会议上，央行上海总部也提到，要准确把握和落实房地产金融审慎管理要求，保持房地产信贷投放平稳有序，支持房地产开发企业和施工企业合理融资需求，更好满足刚需和改善性住房需求。
不过，有分析称，5月份，中国二手房市场的活跃度有所下降
现底部修复。据贝壳研究院监测，5月贝壳50城二手房成交量同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点；50城中超八成城市成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。
“这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复。”贝壳研究院报告称，上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；同时，稳经济的一揽子措施逐步落地，将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期从政策趋势来看，“房住不炒”底线思维下，各地因城施策或将进一步松绑，其中，一线城市政策预计继续以微调为主；二线城市多通过亲属投靠、多孩家庭、租赁置换等方式增加户籍家庭限购套数，非户籍家庭通过缩短社保或个税年限精准激活有效需求，同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间；多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。
“预计随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化，重点城市市场或将企稳，但多数城市市场大概率要到下半年才会逐步恢复。”陈文静称。
（实习生包云红对本文亦有贡献）
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