小白理财今年以来，随着5年期LPR下降，加上全国多个城市开始给楼市松绑，各地的房贷利率不断下调，房贷利率水平已较最高水平有了显著下降。但是，房贷利率普遍都在5%以上，相较于利息在4%以下的经营贷，还是高出了许多。利差之间的空间，使得不少人想办法将房贷转换成经营贷，从而降低贷款成本。
所谓经营贷，指的是银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法经营活动的贷款。经营贷往往采用先息后本的方式，大部分还款期限为有3年、5年。现实中，因为经营贷的利息远远低于房贷，套出经营贷流入楼市的现象屡禁不止。
100万本金30年节约利息过半
那么，房贷是如何转换成经营贷的呢？
转换的第一步是“赎楼”，假设原先的房贷是在A银行，此时，购房者需要在B银行进行经营贷款申请，B银行批复后，购房者需要通过过桥公司拿到钱款，将在A银行的房贷结清，然后再将房产抵押给B银行，B银行根据估价给出相应的放款额度。
按照贷款中介的说法，该购房者需要向过桥公司借出100万还清在 A银行的房贷，然后将房产抵押给B银行申请经营贷，假设经营贷能给出房产市价90%的额度，这样购房者就可以申请到大约135万元的资金，申请下来的钱再偿还上之前100万的过桥资金。
此前，该购房者每月需要偿还5500元房贷，贷款置换以后，每月只需要偿还3000元的利息。按照原房贷计划，30年到期还清后，购房者需要支付的利息就有100余万元；而申请经营贷，30年下来利息仅有43万元，相比房贷节省了一半。这只是以100万元本金做出的假设，在房款动辄上千万的北上广等城市，这样一番操作下来，五年便可以省下近百万元利息成本。
听起来确实很“香”。
隐形成本并不低
但事实果真如此吗？
多位业内人士表示，将房贷转换为经营贷之后，居民的实际资金成本会更高，而且风险不容小觑。
首先，按照贷款中介的说法，需要先向过桥公司借钱用来垫资，垫资一般日利率约为千分之一，有的甚至更高，若放款不及时，100万本金光是垫资的利息就要数万元。其次，一般操作这种业务都需要找贷款中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%-3%。再次，经营贷是银行发放给小微企业的贷款，这就需要申请人名下要有一家公司，如果没有的话，就需要花钱“买”一家。此外，有些银行要求三年甚至一年还本一次，这样的话就涉及借新还旧或者再次过桥垫资等问题，长期下来需要花费的成本可想而知。
从利息总额上来看，经营贷的贷款成本是有一定的优势，但是如果加上垫资的利息、中介费以及购买公司等等的费用，对比下来优势并不大。
风险很大
操作不当易成“陷阱”
现实操作中，经营贷也并不是那么好申请。多家银行客户经理表示，经营贷需要满足名下公司一定时间的持续经营和个人持有房产超过一年等条件。有些银行还会核查企业的经营情况和资金的用途。贷款中介透露，一般大银行风控会比较严格，确实很难申请，不过部分股份制银行和地方性银行的申请条件没有那么严苛，有操作的可能性，当然，利息相对于大银行会高一些。
按照监管规定，经营贷款不能违规流入楼市、股市。若挪用经营贷买房被发现了，后果比较严重。经营贷的贷款用途适用于企业经营，如果监管查到或者银行发现资金流向了房地产，就会要求客户一次性结清贷款，还不上就会存在房产被拍卖的风险。
除此之外，挪用经营贷将来还可能“上征信”。 2021年03月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。