小白理财图为银行工作人员在智能柜员机前为顾客介绍相关政策。
图片由工商银行石家庄分行提供
“我的房贷是公积金贷款和商业贷款混合贷，不知道怎么选择更有利，先看看别人怎么办吧。”张女士如是说。
最新公告
公积金贷款暂时不变
简而言之，就是央行给房贷一族出了一道选择题：房贷是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率？
值得注意的是，如果是公积金贷款，是不能转换的；如果是公积金和商业组合贷款，只能转商贷部分。如果原来房贷是固定利率（贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变），也不能转。
另外，部分银行会直接将没有任何操作的存量房贷客户的定价基准批量转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR，希望仍维持原合同才需要与银行联系；兴业银行则规定在2020年7月31日前没有操作的直接批量转换。
需要强调的是，对于存在共同借款人的贷款，需要共同确认定价基准变更。且借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
如何算房贷利率转换
可以参照具体计算公式
举例来说，比如借款人小张，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。
专家提醒
办理业务时间对还贷有影响
“首先，要搞清楚三个概念，转换时间、重定价日、重定周期。”工作人员介绍。
转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间。
重定价日：是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期；
重定周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为每年的1月1日，那么，在2020年3月至8月的任意时间转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推；若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么，根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
也就是说，房贷一族选择什么时间来办理定价基准转换，对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响，但可能影响到第一次重定价日的时间。
LPR每调整5个基点
影响百万元贷款月供约30元
固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的浮动利率方式则随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。
其固定点差为0.59%（5.39%-2019年12月LPR报价4.8%）。由于现行利率高于2019年12月LPR，其执行的利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%，用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%，由此计算调整后月供为5546.84元，比现在减少了约62元。
此外，以用户贷款100万，等额本息还款，原合同期限30年，剩余25年，执行利率为基准利率9折计算，其房贷利率为4.9%×0.9=4.41%，由于现行利率低于2019年12月LPR，执行的利率将调整为LPR-0.39%。调整后，月供为4954.59元，比现在减少约58.93元。
各有利弊
房贷一族需慎重考虑
对于未来LPR的走势，从短期来看，不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。
“如果选择固定利率，风险就是没有办法享受LPR下行带来的实惠。如果选择浮动利率，结果出现利率上行，可以通过提前还款的方式来规避。”有业内人士表示，风险很难完全规避，剩余的房贷期限越长，意味着利率风险也就越大。
由于LPR除了关系房贷利率，也是银行给企业发放贷款的“锚”，现阶段要给实体融资降成本，所以，LPR趋势为下行。
“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是目前更加稳妥且主流的方案。”专业人士表示，未来中长期LPR的下走势和幅度还有待观察。
央行在最新发布的货币政策执行报告中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
业内人士提醒，LPR不会一直下跌或一直上涨，其下滑幅度或有限，不能说LPR肯定会一直降以及降多少。具体选择哪种利率方式，房贷一族应慎重考虑作出选择。