小白理财此前在中国发布的REITs与房地产无关，主要收入来源是公路收费、工业园区运营、仓储物流、污水处理、垃圾焚烧发电等。因此，它也被称为公共基础设施基金。然而，最近与房地产有关REITs即将来临。
经济适用房租赁REITs什么意思？
【1】REITs
即英文Real Estate Investment Trusts缩写，翻译成房地产投资信托基金，但中国之前发布的缩写REITs与房地产关系不大，主要是公路、工业园区等公共基础设施REITs。
保障性租赁住房
经济适用房租赁住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的有限标准、有限价格或租金的住房，一般由廉租房、经济适用房、政策租赁住房、定向安置住房等组成。这类住房不同于完全由市场形成的商品房。
因此，保障性租赁住房的保障性租赁住房REITs，主要收入来自经济适用房租赁基金。目前，第一批经济适用房租赁REITs该项目已被交易所接受。
经济适用房租赁REITs有哪些？
1中金厦门住房保障性租赁住房封闭基础设施证券投资基金（以下简称中金厦门住房保障性租赁住房）REIT）
底层资产是位于福建省厦门市集美区的园博公寓和恒奇公寓。两套公寓均于2020年3月竣工，总建筑面积19.86万平方米。
在整体定位方面，这两套公寓主要针对厦门新就业大学生、青年、城市基本公共服务人员等新公民群体，满足相关文件认定的经济适用房租赁，解决阶段性住房困难。
截至2022年3月31日，园博公寓拥有2614套房屋，租金为99.42%。
截至2022年3月31日，恒琦公寓拥有2051套房屋，租金为99.11%。
总的来说，这两套公寓目前已经饱和运营，对项目住房的需求也很大。
【2】红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭基础设施证券投资基金(以下简称红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT）
底层资产分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区、坪山区，建筑面积13.47万平方米，共1830套经济适用房及其配套设施。
目前，四个项目已取得经济适用房租赁认证书，资产评估价值约11.58亿元，主要租赁对象为新市民和年轻人。截至2022年3月31日，经济适用房租赁率分别为99%、99%、100%和98%，包括百泉阁项目、金源项目、保利香槟园项目和凤凰大厦项目。
招聘说明书（草案）表示，四个项目位于该地区的核心区域，周边设施齐全，均为新建住房，但租金仅为同一地区同一质量市场住房租金的60%左右，与市场租赁住房相比具有显著的竞争优势。
经济适用房租赁REITs怎么看？
我们的投资者选择经济适用房租赁REITs主要从土地、租赁、管理、供需等方面对其未来收入有一个大致的判断。
【1】看土地
如土地使用性质、年限、使用权转让约束等。
看租户，租赁和租金
租户的准入机制和现有租户的肖像。
平均租赁期限和调整机制。
规定或指导租金和租金增长率。
未来租户准入、经营相关所得税等方面的潜在政策变化，资产经营（租金、租金）和成本收益率。
3看估值和定价
公允价值评估结果及其合理性。
【4】看管理
过去经营管理机构的管理业绩，以及管理机构是否有一定的激励机制。
5看供需情况
特定项目所面临的周边竞品环境和市场供需趋势。
6看扩张和增长潜力
原股东是否有扩张的潜力。
总之，保障性住房租赁房公开发行REITs由于安全性的突出，如何平衡收益率也有一个困难。如果你想有更好的收益率，你必须选择合适的经济适用房项目来合作优惠”税收政策。