小白理财最近两个月，铺天盖地的房贷“减息”宣传，感动了很多朋友。
因为今年疫情，各大银行对小微企业都有优惠的政策利率，所以各中介、银行、代理都在宣传，办理按揭贷款(商贷)的朋友要换成按揭贷款。
他们的论据是，房贷利率4.9%起(实际上这两年买房的都便宜5.6%左右甚至6%)，而房贷经营性贷款最低可以做到3.85%的利率。如果房贷转为按揭贷款，会省下不少利息。比如贷款100万，利率3.85%，一年期利率3.85，利率6%，一年期利率6万。这样经营贷款一年利息差不多比房贷少2.15万，20年可以省40多万利息。如果贷款两三百万，再贷款省下的利息就更多了。
1.现在的按揭贷款，都是3年以上的，基本都是中间涉及本金的偿还，或者需要年检。这意味着贷款三五年就要还给银行。但是不管房贷是20年还是30年，一般情况下银行都不会让我提前还贷，这比长期稳定还款要好。
2.现在宣传的20到30年，实际上是通过经营性贷款到期续贷来实现的，但是整个转贷和续贷的过程就没那么容易了。这是一个城商行跟他们备案的流程图，朋友给我看的(感谢我们的朋友)
另外，抵押业务贷款需要经营主体的支持，可能会要求你提供营业执照。虽然有些银行不看重操作的真实性，但你至少应该是那个样子。
另外，需要办理时，不了解房贷审核标准的普通人只能寻求中介机构的帮助。还有额外的中介费(大概1%-3%)。而且后期续贷时，可能会产生中介费。另外，无论是房贷转按揭，还是房贷到期后续贷，都需要结清之前的贷款，才能重新申请房贷。
结清贷款的钱从哪里来？对于大多数普通人来说，这只能在资助机构找到。按照目前的市场标准，预付费大概是一天0.1%。整个再融资过程至少需要10天。期间会发生多少？你可以自己想办法。
3.抵押贷款主要用于企业短期资金周转，政策随时在变。续贷问题在于未知。你不知道自己的资质，不知道自己能办理什么样的房贷。如果找不到续贷的产品，也不会只有十天半月。
一般来说，转按揭贷款更适合有一定抗风险能力的人。要么你可以随时从账户里取钱，要么你就是一个真正的商人。
还是普通人老老实实还房贷吧。
相关问答：相关问答：中介发的房贷利率转贷靠谱吗？
我有和银行多年打交道的经验，这个问题我比较有发言权：低利率是真实的，但是您是否符合条件或是否值得转换，需要根据您的实际情况和需求来综合判断和决策的！这是一个算术题目，下面由我一一道来：
一、首先要判断您是否符合申请最低利率的要求：
受今年的疫情影响，国家和银行都纷纷出台支持企业的扶持政策，像深圳市场，很多银行都可以做到年化3.85%的利率，这远低于目前深圳的房贷按揭利率（首套：4.95%，二套5.25%，商业5.78%，前几年普遍更高，使用了公积金的按揭贷除外），但这属于企业经营贷，需要名下有企业或个体户营业执照。这种经营贷利率低于按揭利率的情况，在国内其他大中城市都是很普遍的，每个城市对这类贷款都会有不同的要求（如部分地区或银行对是否实际经营没有要求），所以需要评估你是否符合，如果申请不了市面上最低的，那根据您的实际情况可申请的是多少，这需要咨询了解当地银行政策的人 。
二、其次是是否值得转换，这和您的真实需求有关：
1、您的真实需求是什么？
通过一些宣传资料，您可以了解到，将按揭贷转成经营贷主要有以下好处：
a.降低利率:每年可以降多少？是否能达到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆盖你转换的成本？这和你目前的按揭利率高低有关系，也和你可以申请的最低利率有关系。
b.获得流动资金：因为做经营贷可以贷到房产估值的7成，所以置换后，你可以拿到的资金=房产估值的7成-原欠款，所以是否需要置换，也要看你是否有获得流动资金的需求，拿出的额度是否能满足你的要求，当然也不一定能拿到流动资金，比如你付的是三成首付，刚买房子时间不长，或者房子几年没涨，甚至下跌了的情况。
c.降低还款压力:原来的等额本息可以改为先息后本，之前每月要月供2万，转换后，可能就只需要还1.2万（利率降低了，又只要还息），有些人说等额本息好，有些人说先息后本好，主要是和你的资金是否充裕有关，有些人刚买房一两年，月供压力非常大，如果能将月供降低一半，或者三分之一，生活质量肯定大为改善，但有些人资金很充裕，就不会有这样的需求。
2、置换可能需要哪些成本？
a.提前还款罚息：按揭置换成经营贷，一般是把原银行的欠款提前还清（自己没有这笔资金，可以找担保公司），再抵押到低利息的银行，在深圳，所有银行只要按揭满三年，都会免罚息，有些银行是按未还款金额的1.5%罚息，有些银行是直接罚三个月月供，也有些银行是按三二一法则罚，即未满一年，罚三个月月供，满一年，罚两个月，满两年，罚一个月。也有些小银行，只要月供满半年就免罚息，或者可以沟通减免。你属于哪种情况？需要多少罚息？这个可以明确的算出来。
b.赎楼费用：如果需要找担保公司赎楼，就会产生赎楼费用，深圳市场一般是万6到万8一天，时间一般10-15天，这个费用也很容易算出来。
c.融资服务费：融资中介的服务佣金，在深圳市场，一般是融资金额的1%-2%，具体和金额大小和客户资质情况以及融资要求有关，当然如果你不通过融资中介办理也可以，就像你买房不通过中介一样，是否需要融资中介的服务，你可以根据自己的需要选择。
三、还会有哪些需要考虑的因素：
1、名下没有公司或个体户营业执照，怎么办？
有些银行可以接受直系亲属的公司，也有些可接受第三方抵押，也有极少部分银行可以接受刚过户的公司，除了以上办法，还可以选择不需要公司或个体户营业执照的方案-做抵押消费贷，不过额度会有限制，利息也没法做到非常低，所以选择的人不多。
2、经营贷到期了怎么办？
a.是否可以续签？
大家都知道，经营贷的时间基本都是5年以内，主流的是3年和5年，到期了一般都是可以续签合同的，毕竟银行之间竞争非常激烈，但前提是你之前的还款状态需要是正常的，征信不要出现严重逾期或增加大量其它债务。到期后，有些银行只要续签合同就可以，有些银行会需要将本金还进去，再走一次审批流程，这种需要还本金的，市场上俗称“过桥”，找担保公司“过桥”，一般是万8到千1一天，一般3-5天就可以。
b.续签后的利率是多少？
有些银行是可以在上一个合同中约定和之前执行同样利率的，如果当时利率更低，就可以以当时的利率执行。有些银行是要看3年或5年后市场的情况，根据当时银行政策利率执行的，从长期趋势来看，未来的利率也会非常优惠，因为国家和银行未来大力企业支持的政策是不会变的。
c.是否有超长年限的？
深圳市场上也有超长年限的经营贷，有授信10年和20年的，但这类一般只能做等额本息，利率也难做到市场最低，所以实际选择的人比较少，同时，银行每年都会做贷后审查。
总结：银行按揭贷是否需要转换成低利息的企业经营贷，是要根据您的实际情况和需求综合判断和决策的，全国每个城市的贷款利率、经营贷条件、贷款流程等都会有所区别，上面分享中引用的一些数据和市场情况都是引用深圳地区的，仅供参考，请咨询当地银行的政策后再做决策，希望以上的分享对大家有所帮助。
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