小白理财RealData策略师张洋子表示，从新规实施情况来看，房地产贷款余额在过去半年保持稳定，增速明显下降。增加额低于同期水平，占同期贷款增加额的比重下降。虽然个人住房贷款余额处于高位，一季度增速有所上升，但二季度有所下降。新规效果开始显现，信贷结构持续优化，对实体经济薄弱环节的支持进一步增强，对“稳定房价”有积极意义。大部分大中型银行都是半年达标，对住房贷款的态度普遍比较审慎。下半年压力下降的压力可能较上半年有所缓解；从新规对房企的影响来看，开发贷余额下降，增速持续下滑。叠加发债收紧和信托新规实施效应，近期房企主要融资渠道进一步收紧。
实施抵押贷款集中管理制度旨在增强金融体系的弹性和稳定性。
2020年12月31日，央行、银监会正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款余额设定上限，对超过管理规定要求的银行设定调整贷款规模的过渡期，提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。
其中，房地产贷款占比是指银行业金融机构房地产贷款余额占本机构人民币贷款余额的比例；个人住房贷款比例是指个人住房贷款余额占机构人民币贷款余额的比例。计算公式为：
房地产贷款占比=房地产贷款余额/人民币贷款余额 100%
个人住房贷款占比=个人住房贷款余额/人民币贷款余额 100%
涉房贷款增速持续回落，新规效果开始显现。
1.住房相关贷款增速继续下降。
央行发布的金融机构贷款投向统计数据显示，截至2021年上半年末，我国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%。增速比3月末低1.4个百分点，比各项贷款低2.8个百分点，比上年末低2.2个百分点。
个人住房贷款余额方面，截至2021年上半年末，我国个人住房贷款余额为36.6万亿元，占全部信贷余额的19.72%。2018年上半年同比增速开始连续下滑。2021年一季度略有回升后，二季度继续下滑至13.0%，增速较去年末回落1.6个百分点。
2.住房相关贷款增量继续萎缩。
上半年房地产贷款增加2.42万亿元，占同期全部贷款的18.9%，比去年上半年下降5.83个百分点，2021年一、二季度增量值明显低于2019年、2020年同期；个人住房贷款余额增量方面，增量值为2.1万亿元，比去年上半年下降0.2万亿元，同期贷款增量占比与去年相比变化不大。2021年第二季度的增幅分别低于2019年和2020年同期。
3.银行信贷进一步加强了对重点领域和薄弱环节的支持。
在新规指引下，银行信贷结构不断优化。商业银行将更多精力投向支持制造业、三农、小微企业、绿色发展、战略性新兴产业等重点领域
大部分大中型银行都是半年达标，对住房贷款的态度普遍比较审慎。
1.大部分大中型银行都通过了半年的考试。
新规实施以来，中资大中型银行对房地产相关贷款继续保持谨慎态度。上市银行2021年中报数据显示，截至2021年6月末，18家样本银行中，15家银行房地产贷款余额符合监管要求，仅有3家银行不符合。其中，第一大中资银行房地产贷款余额全部符合监管要求。13家银行个人住房贷款余额符合监管要求，5家银行不符合。2020年12月末，房地产贷款余额占比和个人贷款余额占比分别为15家和12家合规银行。相比较而言，今年银行的合规性保持稳定。
上市银行2021年中报数据显示，与去年底相比，多数超标银行两项贷款余额占比有所下降。房地产贷款占比方面，北京银行和招商银行分别下降1.8%和0.9%；从个人住房贷款余额占比来看，首批大型中资银行中，建设银行和中国邮政储蓄银行分别下降1.1%和0.6%。第二家中型中资银行中，中信银行涉房贷款占比下降，符合新规。北京银行下降1.1%，兴业银行和招商银行也分别下降0.7%和0.6%。上述涉房贷款的下降一方面反映了银行业对监管合规的高度重视；另一方面也表明了银行业对高杠杆房企信用风险的积极态度。
值得注意的是，新规为超过管理规定要求的银行调整贷款规模设置了过渡期。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比超过管理要求2%的，业务调整过渡期为2年；超过2%的，业务调整过渡期为4年。虽然对超标银行完成压降有一定压力，但整改时间相对宽裕。
2.大中型银行下半年的压力下降可能会比上半年有所缓解。
基于2021年上半年和2020年底的数据，下半年将分为大中两个
银行落实房地产贷款集中度新规，所需的压降幅度进行测算。提出以下前提假设：个人住房贷款占比和涉房贷款占比超限银行将会在规定的过渡期内线性完成压降。
以中国建设银行为例，2020年12月末个人住房贷款占比34.9％，超标2.4％。假定在4年过渡期内匀速压降，每年需压降0.6％，则本年度目标值可以设定为33.1％。上半年个人住房贷款占比33.8％，压降1.1％，“超出值”1.3％（如为负值，代表距离标准尚有空间）。“完成度”达到183％，表示该银行上半年已超额完成全年压降目标。
测算结果发现：第一，大多数大中型银行涉房贷款占比和个人住房贷款占比低于上限，占比较低的银行可能有增长空间；第二，多数超标银行上半年两项指标的压降完成度已超过目标值的50％，部分银行完成度超过100％，超额完成全年目标。其中，个人住房贷款压降完成度较高，对商品房销售存在一定利好，或有助于部分房企加快资金周转速度。
房企开发贷增速下降，主要融资渠道继续收紧
随着 “三道红线”、房地产贷款集中度管理等金融审慎制度的建立和实施，房企外源性融资受到严控。今年上半年，银行业对新增开发贷的发放更为审慎，收紧力度进一步加大。前两季度，住房开发贷款余额分别为9.5和9.4万亿元。自2018年第4季度以来，开发贷余额增速已经连续11个季度下降，且存在加速下滑趋势。至2021年2季度，增速已下降至3.4％，较3月末低2.4个百分点。
强监管的效果同样体现在其他融资渠道上。债券融资方面，根据贝壳研究院统计，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21％，金额规模减少1817亿元。前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1-8月发债规模占比2020年全年约58％。信托融资方面，限制“非标”，严管“通道”的效果逐步显现，投向房地产的信托资金余额已经连续7个季度下滑。8月新增投向房地产业信托规模创今年来新低，降至420.96亿元。在政策叠加作用下，未来房企融资渠道或将保持收紧态势。
本文源自金融界网
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1、《通知》规定，银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于中国人民银行和银保监会确定的管理要求上限。具体的计算方式即为直接计算各家银行房地产信贷以及个人住房信贷在该行人民币各项贷款余额中的占比。同时对于第三档至第五档的商业银行，监管机构也会针对不同机构的特定情况以2.5%为上下限调整集中度要求。
2、我们可以看到当前《通知》中的比例安排基本是根据当前的银行信贷集中度现状设定的，大部分银行都能满足集中度要求；并且在较长的过渡期安排内，不达标银行通过调控新增信贷投向也可以较轻松地满足集中度要求。但考虑到达标银行“保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定”的大要求，《通知》对新增房地产信贷增量的调控力度是较为明显的。
3、房地产相关信贷是我国信贷投放的重要来源，2020年前三季度其增量占比在56%以上。从这个角度看，当前房地产信贷集中度制度对后市新增房地产信贷的控制力度更为明显，也符合政策层支持制造业、科技以及小微三农等信贷的政策导向。
4、整体上，该政策对房价的影响肯定是负面，会压制房价。但房价走势与多种走势相关，仅就该政策而言，对房价的具体影响程度无法预估，但趋势上会压制房价。