小白理财两年前回老家买房，耐不住寂寞。结果我现在很后悔。
笔者在一线城市工作，之所以从四线城市的房子入手，主要是两个目的：一个是投资。家乡的房子涨幅虽然没有那么夸张，但也在稳步增长，内心还是很看好房产升值的；第二是想着如果一线城市真的混不下去了，回老家至少还有一套房子住。
为了这两个目的，作者在当时经济条件不是特别允许的情况下，借了首付的钱。贷款时自然选择等额本息还款方式，每月还款3854元。
但随着近一两年作者结婚生子的变化，扎根一线城市的愿望也越来越强烈。虽然现在还没有机会在一线城市买房，但是总有希望，所以一直在盘算。目前老家的房子已经涨了1000元每平米，也就是说房子升值了10多万。打算过几年房子升值到30万左右的时候卖掉，于是也了解了二手房买卖的相关知识，才发现自己吃了大亏。
二手房交易一般分为两种情况，一种是已经还清贷款的房子，一种是正在还款的房子。作者就是这种情况。如果以后想卖房，一般有两种方式，一种是提前还清贷款，也就是说买方出首付，卖方用首付还清后面的贷款，第二种是通过再融资继续还款，但实际操作中，前者更广泛。
当时笔者贷款66万买了房，到现在已经还款11个月了，还款总额42394元。但是还剩下65万的借款，也就是说作者总共只还了1万元的本金，还了3万多的利息。如果此时进行房产交易，笔者将直接‘损失’3万元贷款利息，这让我感到痛心。
也许这不是特别直观，但是下图可以更直观。
前期等额本息主要是多付利息少付本金，而平均资本中每月的本金支付是固定的，而利息是递减的。等额本息之所以利息多，是因为初始本金比平均资本少，剩余本金多，产生的利息自然也会多。
所以等额本息更不划算？其实不是的。平均资本中的提前还款压力会比较大，比较适合还款能力强，有投资意愿的人，而等额本息比较适合收入比较低的年轻人。
然而，小白也想在这里提醒一下。像笔者这种情况，如果考虑几年后再卖，手头的钱还是比较充足的。更建议选择平均资本的方式。不然就像作者一样，你明明还了四万多的贷款，本金只还了一万。
相关问答：等额本息改成等额本金需要什么手续 在贷款时通常可以有等额本金和等额本息两种还款方式可以选择，而有些贷款者在选择等额本息后后悔了想改成等额本金，所需要的手续也会依据公积金贷款和商业贷款而有所不同。一般来说都需要带上相关证件前往公积金中心或银行，经指导在相应的窗口办理更改利息模式拓展资料还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本金还款法即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。每月还款数额计算公式如下：[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。利率是由无数人的“不耐（impatience）”共同决定的。由于不耐，也就是急躁，人们总想早点享受，于是出现了“现货”与“期货”的交换；也正是由于不耐，离今天越远的“期货”，其价值就越低。因此，若要达成“现货”与“期货”的交易，“期货”的数量就必须比“现货”的数量大，其中的差额便决定了利率的高低。每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小。还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。每月的还款额减少，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少。相关问答：请大家说一下你们的房贷是选择的等额本息还是等额本金？为什么？
以我本人的实际还房贷经验来说我选择等额本金还款。等额本金是每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息；等额本息是每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。选择等额本金前期还款金额要稍微比等额本息还款金额大些，但总的支付银行的利息要小些。
下面我以自己还房贷的经验分析一下，我在5年前买了一套商品房，从银行贷款了80万，贷了20年，分240个月还完，我以两种还款方式的每个月本金利息偿还情况，分析两种还款方式前后期偿还压力及总利息的比较，并以此按照现在银行的房贷利率说明等额本金还款法为什么优于等额本息。
一、等额本金还款法
采用等额本金时，我首月偿还的固定本金金额是6433.33元，每月递减12.92元，最后一个月还款3346.25元，利息总额为37.36万元。为什么我每月还款递减了呐？是因为我每个月偿还的本金是固定的为3333.33元，所以每个月偿还的利息会随着贷款本金的减少而减少。注意，这是等额本金还款法比等额本息还款法总利息更少的主要原因，因为在前期等额本金偿还的贷款本金要更多。
二、等额本息还款法
当我采取等额本息还款时，我每个月偿还的固定本息金额为5126.2元，利息总额为43.03万元，由于每个月偿还的本金并不固定，所以每个月的偿还的利息金额是非线性的。同时，等额本息还款法在前期偿还的贷款本金比等额本金还款法更少，所以它必然产生更多的利息。
三、等额本息和等额本金还款法对比（1）偿还本金对比
两者偿还的本金一样多，都是80万。
（2）偿还利息对比
等额本金下偿还的总利息是：37.36万 元，等额本息下偿还的总利息是：43.03万元。即，等额本金还款法比等额本息还款法节省了5.67万元的利息。
综上所述，可总结为如下几点：房贷80万，是选择等额本金还是等额本息还款，以上分析中我建议选择等额本金还款。等额本息在前期的偿还压力比等额本金要小些，但在后期等额本息的偿还压力比等额本金要大，而且偿还压力在前后期不对等，后期增加的偿还压力大于前期减少的偿还压力。等额本息产生的贷款总利息比等额本金更多，且随着贷款期限越长，增加的幅度越大，所以以我自己还款的经历来说我建议选择等额本金还款。