小白理财5月15日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布通知，将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减去20个基点，即五年以上首套房贷利率由现行的4.6%下调至4.4%。对于房地产市场而言，房贷利率下调无疑是重大利好，但分析显示，这一政策调整对提振房地产市场的影响有限。
第一，政策利好：LPR下调20个基点能省多少钱
金融专业人士算了一笔账，假设某客户贷款100万元买房，贷款利率4.6%，期限30年。按照等额本息还款方式，每月还款5126.44元，其中本金1293.11元，利息3833.33元；贷款利率下调20个基点，每月还款5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元。利率下调后，每月减少支出118.83元，30年总支出减少4.3万元。
从以上分析不难看出，LPR利率下调20个基点对单个借款人当期还款能力影响有限，房贷利率下调20个基点的政策“红利”不足以“撬动”房地产市场。从利率走势来看，国内贷款年利率将继续下行，与小微企业3.7%左右相比，4.4%的住房抵押贷款利率仍有70个基点的下调空间。
二、买房的纠结：收入下降，现在买不起，以后也买不起。
今年一季度，中央决定对房地产进行调控，全国各地纷纷出台新的房地产政策。有各种政策鼓励买房，和落户生三个孩子挂钩。更有甚者，直接放开限购限贷政策，刺激房地产市场。从实施效果来看，房地产市场显得热闹冷清。北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产市场出现回暖迹象，但成交量远不及预期。国家统计局最新数据显示，4月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个；新建商品住宅和二手住宅销售价格下降的城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。一二三线城市商品房销售价格环比整体下降，同比继续下降。
限购政策、房价、房贷利率当然是影响房地产市场的重要因素，但比限购政策更可怕的是居民实际购买力下降，想买房、需要买房的人没钱了。受疫情影响，失业率上升，居民收入下降，投资消费动力不足。4月份，全国居民消费价格指数CPI同比上涨2.1%，工业生产者出厂价格PPI同比上涨8.0%，全国城镇失业率6.1%，城乡居民人均收入比为2.39，比去年同期下降0.04。人均可支配收入社会大幅下降，个人住房抵押贷款“供不应求”。商业银行住房抵押贷款逾期不良率有明显上升迹象。
对于普通刚需人群来说，不是不想买房，而是真的不敢买，哪怕房贷利率下降20个基点。“收入在下降，现在买不起，以后也买不起。”这可能是目前很多刚需购房者最大的心结。
三、纾困关键：调整还款方式，按月偿还利息，自主偿还本金。
虽然降低房贷利率可以减轻房贷负担，但是降低贷款利率2
传统抵押贷款采用按月还本付息，借款人每月偿还贷款本息；而采用月还息、自还本金的还款方式，借款人每月只需还贷款利息，每5年或10年还一次贷款本金，会明显减轻借款人当期的还款压力。以借款人贷款100万，利率4.4%的30年住房抵押贷款为例。按月还本付息，每月需还贷款本息5007.61元，其中本金1340.94元，利息3666.67元。采用月结息还款法，每月只需还贷款利息3666.67元，每月节省支出1340.94元，节省率26.78%，超过四分之一。对于中低收入者来说，这无疑是一笔巨大的财政支出。
从目前的情况来看，调整住房按揭贷款的还款方式可能是激活房地产市场的良策。在国家层面，可以增加人均可支配收入，刺激消费增长；对于商业银行来说，可以在不减少住房抵押贷款规模的情况下，降低贷款逾期不良率；对于借款人来说，以时间换空间，可以灵活调整房贷还款节奏，增加消费能力。
从实际效果分析，调整住房按揭方式比降低房贷利率更为迫切和有效。
本文来自金融界。
相关问答：相关问答：从银行按揭30万，10年还清每月需还多少？
我是创新公元，银行信贷客户经理。
最近一直碰到这种类型的问题，但是题主一直对问题的提问不够详细：从银行按揭30万，期限10年，那题主是公积金贷款还是普通商业贷款？选择的等额本金还款还是等额本息还款？如果题主是商贷，利率又是多少呢？
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小创姑且按商贷，用支付宝自带计算器给大家计算一下
普通商业贷款，小创以基准利率4.9%计算：
等额本息还款方式
我们只看第一年和第十年还款金额
我们可以看到，每月还款总金额都为3167.32元，总还款金额38.01万元，总利息支出8.01万元。
等额本金还款方式
我们可以看到首期还款金额为3725元，最后一期还款金额2510.21元，还款金额逐渐减少，总还款37.41元，总利息支出7.41万元，总还款金额比等额本息法少还6000元利息。
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