小白理财自年初美联储开始加息以来，美国房贷的抵押贷款利率一路走高。到目前为止，美联储实际上只提高了一次利率，但抵押贷款利率已经提高了六次。
根据美国抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)年初的数据，美国最受欢迎的30年期抵押贷款平均利率为3.22%。到本周四，该公司表示，这一利率已跃升至4.67%，为2018年12月以来的最高水平。整个一季度暴涨145个基点，推动房贷利率四年来首次接近5%。
到目前为止，居高不下的房贷利率并没有完全削弱消费者的购房需求。根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)的数据，在过去的四周里，准购房者提交的申请数量已经连续三周上升。
然而，随着时间的推移，飙升的抵押贷款利率势必会减缓购买活动，并为火热的房地产市场降温。MBA表示，衡量贷款机构发放住房贷款意愿的指标抵押贷款可获得性(——)在2月份升至去年5月以来的最高水平，但仍远低于近期高点。
疫情发生后，由于供应短缺，需求增加，美国房价上涨尤为迅速。随着借贷成本的增加，美国首次购房者面临双重压力，许多美国人拥有房屋的希望变得渺茫。
亚特兰大美联储称，按照1月份的房价中值计算，美国家庭每月需要将收入的34%用于支付抵押贷款，为2008年11月以来的最高水平。
此外，不断上升的抵押贷款利率正在减少住房贷款的再融资(用新贷款偿还旧贷款)。抵押贷款数据公司Black Knight Inc .的数据显示，2月份约有400万美国人可以通过再融资减少月供，低于一年前的近1600万。根据MBA的数据，再融资预计将占今年发放的抵押贷款的33%，低于2021年的59%。
面对申请数量的下降，银行正在扩大产品供应，并放宽部分借款人的资质要求。他们还试图吸引那些财务状况赶不上过去一年现有房屋销售价格中位数15%涨幅的买家。
贷款服务公司Bankrate.的首席金融分析师格雷格麦克布莱德(Greg McBride)援引华尔街日报的话说，“在房地产市场快速发展之际放松要求的想法令人想起2005年和2006年。”但他补充称，“信贷已明显收紧”。
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LPR利率体系的全球观察
世界上有三种LPR的形成机制，也就是，全球大部分国家，都是按照类似于LPR机制的办法来传导利率。虽然银行体系很复杂，但是我们可以简单的将银行放贷资金看做这么一个过程。各国央行把钱借给商业银行，商业银行将钱借给贷款人。
第一种：以美国为代表的政策传导为重点的LPR利率形成机制。美联储经常加息和降息，那么这就是政策目标利率，美联储按照这个利率为目标，借钱给商业银行，根据1994年之后的利率形成机制。商业银行形成LPR利率，就是
LPR利率=美联储联邦目标利率+3%。如果美国商业银行借钱给信用最好的用户，他们就按照LPR利率，也就是最优贷款利率。如果用户不是最优秀的客户，这里面体现为信用评级不是AAA，可能是BB，或者更低。那么这个信用一般的用户的贷款利率=LPR利率+期限风险利率+违约风险利率。美国评级机构对于一些企业调降信用评级的危险，就体现出来了，因为一旦调降，违约风险利率就提高，这些企业就要花更多的利息去贷款。
第二种：以印度为代表的银行资金筹措成本形成的LPR利率形成机制。印度不是按照基准利率来确定LPR利率，而是根据商业银行获得资金的平均成本。每家银行都核算自己的资金成本。然后加上固定的息差。当然，LPR利率形成后依然要+期限风险利率和违约风险利率才成为实际的贷款利率。这种模式保护了商业银行的稳健性。但是商业银行由于是固定息差，没有什么激情和应对，不积极。市场几乎影响不了信贷市场。资金紧张的时候，商业银行干脆就不贷款了。所以，在印度和孟加拉国小额贷款方面，穷人贷不到款，这个机制也是原因之一。
第三种：以日本为代表的市场利率挂钩的LPR利率形成机制。日本是负利率？对，但是日本的央行利率几乎不能影响到日本社会的流动性，通胀依然很低。原因就在于，日本银行业非常迷信市场化，而且利率是完全市场化。不要误解说美国是市场经济，实际上美国在货币上面，是有管制的。日本的利率也可以认为是LPR利率+期限风险+违约风险。只是LPR利率参考的是市场利率，各家银行自己报价。所以实质上，日本的LPR利率指导仅仅就是个指导，就是让银行指导资金松紧的参考。在放贷方面，日本市场化程度最高。最近几年，华尔街大型科技公司都喜欢发行日元债。一方面是利率低，另一方面是市场化程度高。虽然日本是负利率，但是发日元债还是可以维持正收益的。巴菲特前段时间也发行了日元债。不过，日本的坏处，就是商业银行竞争你死我活。
我国的LPR形成机制。我国LPR是市场和政策双重作用平衡。既不是完全政策化的美国，印度，也不是完全市场化的日本。我国的LPR现阶段利率参考中期便利工具MLF，也就是央行发放给商业银行1年期的利率水平。同时18家商业银行依然会报价。前段时间，中期便利工具的利率从3.3%下降到了3.25%，而LPR利率从4.3%下降到了4.15%。可以看到，变动并不同步，这种不同步参考了市场因素和政策传导。