小白理财乍一看，计算房贷总利息真的很容易吓一跳。假设你申请100万元商业贷款(非公积金贷款)，期限30年，首套房利率4.6%。按照等额本息还款方式，需要支付84.55万元利息和100万元本金。即使采用等额本金还款方式，所需利息也高达69.19万元。如果是30年的商业贷款，二套房利率5.7%，100万元，总利息高达108.94万元，高于100万元的本金。
因此，“是否提前还贷”不仅是一个经济问题，也是一个社会民生问题。但要回答这个问题，不能靠“为银行工作”这种简单的思维，而是要根据经济学原理进行理性分析和科学判断。核心逻辑是比较名义利率和实际利率，分析相同金额的人民币在不同时期的购买力以及个人收入如何随时间变化。
只有区分名义利率和实际利率，才能了解你的贷款利率和我的贷款利率。长期以来，无论是个人住房贷款还是经营性贷款，执行的利率都是名义利率。实际利率是多少？是按通货膨胀修正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款名义利率为10%，通货膨胀率为4%，实际利率为6%，通货紧缩则相反。因此，名义利率告诉你，随着时间的推移，你账户中的人民币金额会增加多快，而实际利率告诉你，你账户中的人民币购买力会增加多快。这解释了为什么金融学者称贷款为“福利”，但前提是有通货膨胀。
在此基础上，比较不同时期相同金额人民币的购买力。首先要明确两个概念，CPI(居民消费价格指数)和通货膨胀。CPI用于监测消费者生活总成本随时间的变化。如果整体价格水平上升，经济学家称这种情况为通货膨胀。接下来我们可以分析一下，20年后，今天的100万元相当于多少。用2022年的100万元乘以2042年的物价水平与2022年的物价水平之比，就可以得到结果。当然还有很多不确定因素，需要借款人做一个预测。
考虑以上因素后，判断自己未来几十年的收入趋势，再回答“是否应该提前还房贷”。通货膨胀对固定收入群体不利，但对可变收入群体来说，他们的货币收入通常先于物价水平和生活成本上升。所以，如果未来收益会逐年增加，且增加幅度较大，不提前还款可能是更好的选择，而固定收益人群则相反。
以上只是理论分析。现实生活远比经济理论复杂，人们要综合考虑很多因素。比如是否预留足够的资金应对突发事件，需要准备多少钱来供养孩子和父母，需要留出多少钱用于以后的医疗等等。所以“是否提前还房贷”是因人而异的事情。应该结合个人收入结构、个人职业规划、对经济指标走势的判断等多种因素，谨慎做出更适合自己的选择，而不是人云亦云。
制片人：刘志起
审计：张骞
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带上身份证、购房合同，先去办理贷款的银行咨询：查询提前还款额度；与银行约定还款日期；了解提前还款违约金；按约定日期还款后，跟银行要《放弃抵押证明》与《不动产权证》，然后去当地的不动产登记中心办理解抵押。
2018年11月，提前还清一套小面积住宅贷款，跟大家分享一下。
1、我贷款的是中国银行，2012年购房，贷款18.7万。
2、2018年10月下旬，去中国银行房信贷部咨询提前还款事宜，带了身份证与购房合同。
2.1 银行需要身份证，查询余额。
2.2 银行告知每月第一周周五和第三周周五是提前还贷日。
2.3 1银行让10月房贷按时还，核算了提前还的剩余额度，约定11月的还款日期，我选
择了11 月第一个周的周五，即11月2日。
2.4 提前还款违约是一个月利息，银行核算的是606.20元，一并算在提前还款里。
2.5 将提前还款钱都转入房贷卡，按约定日期，带着银行卡与身份证去信贷部还款。
3、11月2日去提前还款，带着身份证、银行卡，刷卡、签字，全过程不到10分钟。
4、最后一步，很容易被忽略的一步，还完款后，一定要要告诉银行，你要去解抵押，要《放弃抵押权证明》，这个证明需要贷款银行与总行盖章，一般银行会再跟你约定来取证明的日期。拿到证明与不动产权证（我的不动产权证是银行保管的），带上身份证，到房屋所在的不动产登记中心办理解抵押，办完解抵押，房子才算真正是你的了。
我办理的银行，我还完款后，就告诉可以了，把房本给我了。后来反应过来，才去要的解抵押证明，耽搁了一年多才去解的抵押，办完解抵押，不动产权证上会有“注销抵押”的字样。
切记，还完款后，一定要跟银行要解抵押证明，有的银行不会主动跟你说，解不了抵押，房子是不能交易的。
每个地方的银行的规定不尽相同，如果要提前还款，建议还是带上身份证、购房合同，去办理贷款的银行当面咨询，以上仅供参考。