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“内部收益率”的概念将用于贷款、投资和财务管理，或住房投资，或公司项目投资。
总而言之，这个IRR太重要了。
连央妈都发文要求商业银行用这个IRR。
中国人民银行公告[2021]第3号，明确要求：
贷款年化利率可以按复利计算，也可以按单利计算。复利计算方法是内部收益率法。
给出了利用内部收益率法计算贷款年化利率的实例。
妈妈担心商业银行不算？
哈哈的笑声.
(文末附有央妈提供的公式，有兴趣的同学可以看看。)
IRR(内部收益率)的意思是：内部收益率，或内部收益率，也称为内部收益率。
这都意味着同样的事情。下面统一使用内部收益率(IRR)。
需要注意的是，这个内部收益率(IRR)指的是年收益率。
先说你最熟悉的银行存款。
在这里，我们需要明白，银行存款的本质是一种投资。
最常见的存款方式：定期存款，又称“整存整取”。
例如，一年期定期存款的利率为2%。存10000元，到期收回本息10200元。
这里要引入两个概念：现值和终值。
存入银行的这一万元叫做现值；
一年后从银行取回10200元，称之为终值。
如果再将上述到期本息10200元存入银行。因为本金和利息是一起存的，上一年的利息在下一年也会产生利息，也就是“复利”，所以本质就是复利。
到第二年年底：
最终值为：10200X(1 2%)=10404元[或10000x (12%) 2=10404元]
在第三年末继续：
最终值为：10404X(1 2%)=10612元[或10000x (12%) 3=10612元]
现在让我们换个角度：
现在你有10000元(现值)可以投资，预计3年后可以获得10612元(终值)的本息。
问：这项投资的年回报率是多少？
这里的年收益率是内部收益率(IRR)；
我们计算方程式。
(以上计算最终值为逆运算):
10612/(1 IRR)^3=10000
或者：
10612/(1 IRR)^3-10000=0
内部收益率=2%
让我们用内部收益率法来计算房地产投资的年收益率。
你一次性买了一套100万的现房，4年后卖掉，净现金回收150万。
问：这项投资的年回报率是多少？
150/(1 IRR)^4=100
或者：
150/(1 IRR)^4-100=0
内部收益率=10.67%
如果你买了一套现房，马上出租，每年年底会收到5万元的租金，4年后卖掉，或者可以得到150万元的净现金回收。
问：这项投资的年回报率是多少？
从上图可以看出，四年期间各年的现金流情况，每年都有现金流入。
这时候我们就需要把不同时间点流入的所有现金(终值)换算成现值。
5/(1内部收益率)
5/(1 IRR)^2
5/(1 IRR)^3
5/(1 IRR)^4
150/(1 IRR)^4
列方程：
5/(1内部收益率)5/(1 irr)^2 5/(1 irr)^3 5/(1 irr)^4 150/(1 irr)^4-100=0
内部收益率=15.01%
如果分期买现房，买的时候交70万，一年后交30万。其他条件保持不变，
问：这项投资的年回报率是多少？
列方程：
5/(1内部收益率)5/(1 irr)^2 5/(1 irr)^3 5/(1 irr)^4 150/(1 irr)^4-70-30/(1内部收益率)=0
内部收益率=16.34%
此时30万要一年后支付，也需要折算成现值。
至此，我猜你已经找到了一个规律：
投资总会有现金流出和现金流入。流出为负，流入为正。
无论流出还是流入，我们都是以复利将所有现金转化为现值；
当现金流出和流入现值之和等于0时，复利就是内部收益率(IRR)。
这就是央行早前公布的：复利计算方法是内部收益率法。
有了这个规则，我们只要盯着它的现金流，就可以很容易地计算出任何投资的内部收益率(IRR)。
不同的项目会有不同的内部收益率(IRR)。我们只需要比较哪个项目的内部收益率(IRR)更高，哪个项目是好项目。
我猜你还是有疑问。如果有更多的现金流入和流出，如何解上面的方程？
其实我也解决不了！
>
但我们有强大的Excel。
还是以前面的房产投资为例，通过Excel的IRR函数，可以轻松计算出这项投资的内部收益率（IRR）。
附：央行示例的年化内部收益率（IRR）计算公式
最后，我希望你能用IRR方法，计算一下你手上的投资理财产品。
从此，你对IRR的理解 ，一定会超越绝大部分人。
当然，可能也你会发现，你的投资理财都没有你想象的那么赚钱了！
–闲聊–
希望今天的文章，能够给你在企业流动性管理方面带去一些启发和思考。
另外，你也可以查阅历史文章，或许哪一篇正是你苦思冥想的问题。
众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。
给新朋友的一份简介：
我是老封，【财务老封】公号主理人
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相关问答：IRR公式是怎么计算出来的?
公式每一步的原理：
（1）计算年金现值系数(p/A，FIRR，n)=K/R；
（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n) >K/R>(p/A，i2，n)；
（3）用插值法计算FIRR：
（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n) ]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：
1、首先根据经验确定一个初始折现率ic。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
3、若FNpV(io)=0，则FIRR=io；
若FNpV(io)>0，则继续增大io；
若FNpV(io)0，FNpV (i2)