小白理财深圳“宾利占车位”之争将车位问题暴露在聚光灯下。争执中其中一名女子称“我有车位买卖合同”，对方则称“这是公共车位”。谁是对的？
事实上，“有车无处”已经成为一些小区业主难以言说的痛苦。“没钱买不到，有钱也买不到”的停车位也成为很多城市面临的难题。无论是高档新建小区，还是老旧小区，停车位问题都普遍存在。
那么，在出租或买卖车位之前，让我们一起认清车位的多重特性。
1:小区停车位有哪些类型？
随着汽车的普及，车位几乎成了家庭的必需品，但车位引发的纠纷也随之增多。停车和不停车是车主两种不同的选择。但是，并不是所有的车位都可以买卖。
长期以来，车位的归属一直比较复杂，现实中衍生出不同的类型。据京金诉律师事务所主任介绍，停车位大致分为物业停车位、人防停车位和小区公共空间停车位。
车位的产权类似于房屋，产权归开发商，但任何单位和个人不得改变用途和现状。目前新建小区的物业停车位多在地下空间。
相比之下，人防车位是一个特殊的存在。人防车位是开发商修建的人防工程，然后改造成车位。在车位的使用上，人防车位和物业车位没有太大区别，很容易让人混淆。一般人防车位和物业车位位于建筑物的不同楼层，也有部分位于同一楼层，分为不同的区域。
小区公共空间的车位是开发商利用小区业主的公共部分改造的。对此，王雨辰表示，小区原规划没有停车位，而是通过占道、绿化或其他公共部分改建的停车位。这在很多小区都很常见，而且大部分都是以地上车位为主。根据相关法律规定，住宅区公共空间的车位产权应归业主所有。
003010车位归属也有相关规定。根据标题《民法典》第275条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，应当通过出售、赠与或者出租的方式由当事人约定。业主共有的道路或者其他场地上用于停放汽车的车位属于业主所有。
问：什么类型的停车位可以买卖？
王雨辰说，物业停车位目前可以买卖。车位符合小区规划，属于销售许可范围。车位齐全可以直接办理产权证。
关于出售物业车位的价格，有的地方是由价格行政部门指导，有的城市在土地出让时对车位价格有严格规定。比如2021年3月，绿城经过168轮竞价，以42.91亿元封顶价拿下宁波鄞州区的宅地。该地块商品住宅毛坯销售均价不高于35400元/平方米，车位销售最高不高于25万元/个。
有些地方实行市场定价。其中，北京物业车位价格由市场决定。目前在北京，位置较好、档次较高的小区车位价格超过百万元，普通车位也要30万左右。此外，在上海、广州等城市的核心区域，车位价格也让很多业主望而却步。
问：如何识别可以买卖的物业车位？
在购买车位之前，由于信息不对称，对物业车位的认定是一个难题。在北京，最直接的办法就是去北京市住建委的网站上查看车位预售许可证的相关信息，有具体的车位
在广州，这样的信息也可以在广州市住房和城乡建设局的网站上查到。其实和房子一样，开发商卖车位也需要公示合法手续。如《民法典》规定，开发商拟转让车位、车库的，应当在建筑区划内出入口、公告栏等显著位置对拟转让的车位、车库进行公示和公证，公示期不得少于7日。而且要明确出售的时间和方式，以及每套车位的价格。
所以和买房的情况一样，业主可以要求开发商提供《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》 《国有土地使用证》等相关证件，其中《商品房预售许可证》包括居住、经营、车位等信息。
问：物业车位转让有限制吗？
一般来说，业主转让商品房时，可以将物业车位一并转让，也可以单独转让，但对接管车位的人有限制。
据广东财经大学法学院副教授王雪丹介绍，《商品房预售许可证》《物权法》第二百七十六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
各地对物业车位转让对象的限制，旨在保障小区居民正常停车。其中，上海市2021年9月发布的《民法典》显示，车位如需转让，受让人应为物业管理区域内的业主，不得转让给物业管理区域外的单位或个人。
2019年5月23日，广州发布的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》也提到，小区停车位、车库首先要满足业主需求。而且业主购买的数量也是有限的。比如每购买一套房子，只能相应购买一个车位或车库。
按照王雨辰的介绍，有些物业车位可以和房子一起购买，一起网签备案，开发商出售的车位也要纳入监管账户。另外需要注意的是，购买物业车位的手续和买房一样，还需要缴纳契税、印花税、不动产登记费等等。
问：人防车位的租期是多久？
除了物业车位，市面上最常见的车位是地下人防车位，常被误解，可以出售。但实际上，大部分人防车位是不能出售的，只有使用权。
据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》介绍，国家鼓励和支持企业事业单位、社会团体和个人通过各种渠道投资人防工程；人防工程公寓
时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
“人防车位的产权归属国家，但是日常属于‘谁投资谁获益’。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租。”王玉臣进一步表示，但是如果人防的投资成本分摊到业主的购房款中了，则使用权属于业主所有，开发商就不能再对外出租使用，对外经营的收益也应当归于业主。这种情况下，则将其归为公共空间的车位。
在现实中，很多开发商采用长期租约的形式将人防工程出租给业主。但是这种租约也是有限制的。王玉臣介绍，消费者租赁车位（库），最长的期限只能是20年，业主在签合同时需要了解这一期限。
不过，也有个别城市的部分人防车位可以买卖。据亿翰智库宏观首席研究员张化东介绍，各地政策不同，有的人防车位可以出售。明确产权的做法可以解决很多产权不清的纠纷问题。
据悉，今年3月22日，南宁市住房和城乡建设局公布《关于开展房地产开发项目配建人防车位销售和不动产登记的通知（征求意见稿）》，其中提出，人防车位可参照商品房办理预售许可和现售备案，取得商品房预售许可或现售备案后，可按照规定进行销售和不动产登记。目前，这一做法仅停留在个别地区，大多数地区仍不允许买卖，只能租赁。
6问：公共空间车位如何“公约自治”？
据王玉臣介绍，对于公共空间车位，开发商是无权处分的，而业主则共同享有相应的处分和收益权。
《民法典》物权编第二百七十五条也强调，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
此外，公共空间车位的归属在各地方的政策条款中也有体现。比如上海发布的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》提到，利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有。
从《民法典》到地方政策，对于公共空间的停车位都在提及。但是现实中的矛盾仍然存在。
在北京，由于车位有限，无法覆盖全体业主，很多小区的公共空间车位采用非固定车位的方式，这种情况较常见于地上车位。
据家住东城区的樊先生（化名）介绍，他住20世纪80年代建成的一个老小区，没有地下停车位，因为车位紧张，常有居民占车位的情况，比如，有的车位被车主摆放自行车、椅子等物品，不让其他人停车。还有的老人在快下班时站在车位上替子女占车位。每到下班时间，他赶紧回家，只为能抢到停车位。
在王雪丹看来，很多老旧小区，一开始没有预见到车辆的增长速度，车位出现严重不足。在车位有限的情况下，该给谁？又该如何收费？对此，王雪丹认为，这需要小区业主委员会制定规则，发挥业主委员会的治理能力，包括制定与车位有关的规则，同时也要约束物业管理方的权限，避免他们暗箱操作。
据深圳南山区某小区的一位业主介绍，其小区内的车位归所有业主所有，小区业主委员会制定了停车场管理公约进行自治，租金则是根据周边停车场的收费拟定的，物业公司负责管理服务。小区停车场采用的是月卡制，具体办法是业主申请办理一张月卡，当停车场停满后则不允许进入，车主需就近寻找车场，但不得堵塞出入口。在小区终止新增加月卡后，依然受理新的办卡资料，启动排队策略，一旦有清退或自动退卡车辆即可候补。同时，停车场管理公约还规定了对违约业主的处罚。比如，如果车辆三次未按停车线停驶或占用2个以上车位或阻碍通道、阻碍车辆，物业可视情况给予警告、违约人抄写停车公约、锁车、拖走其车辆、取消月卡资格、拒绝其再次进入停车场等。
不过，值得注意的是，能够这样自制的小区也不多。王雪丹表示，在不少小区存在业委会成立难、开会难、表决难等问题，尽管《民法典》都有相关规定，但实施效果还需要实践的检验。
7问：赠送、“捆绑”车位需注意哪些问题？
“赠送车位”“1万元购车位”……这是开发商为了卖房推出的噱头。需要明确的是，这样的车位是产权车位，还是仅有使用权的人防车位，购房者一定要与开发商确认。如果赠送的使用权，则不能办理产权证；如果赠送的是产权车位，则可以办理产权证。此外，如果开发商赠送的是公共空间的停车位，则会引发日后矛盾，因为开发商是无权处理公共空间停车位的。
事实上，很多项目的住宅都卖完了，仍有大量车位在手，造成资金沉淀，导致项目的利润长期无法兑现，不利于开发商的资金周转，更难以平衡财务成本。所以开发商在卖房时就用低价车位来吸引购房者。
除了赠送的车位外，还要警惕的是，有的车位价格虚高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近几年来，一些项目由于限价等原因，房企盈利空间不大，所以在车位上出现了捆绑销售及销售、出租的价格比较高的情况，其实或多或少与房企“变相盈利”有关。
目前，车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分。不少新建项目在住宅销售之后，往往仅能覆盖开发成本，有的甚至覆盖不了成本，真正的利润都在最后的配套上，比如停车位。所以有部分项目为了加快回笼资金，采用车位与住宅捆绑销售的方式，这无异于变相增加了业主的购房成本。
面对屡禁不止的捆绑销售，2021年7月，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中开发商捆绑销售车位、储藏室行为依然是整治重点。
2021年12月广州市政府修订出台的《广州市房屋交易监督管理办法》也提到，禁止以各种名目乱收费、以装修费等名义变相涨价，禁止强制买受人购买车位、接受装修等。
8问：开发商对车位能否“只售不租”？
目前新建小区停车费定价引发争议的情况更为突出，按照“谁投资谁受益”的原则，地下车位处置权归开发商所有，这也意味着开发商具有价格的决定权，这也给了开发商“定价”的底气。
但是，从实际情况来看，没有买车位计划的业主并不少，毕竟刚刚买完房，还要买车位，对于一些家庭来说负担较重。因此租车位成为很多家庭的选择，但是“只售不租”成为一些新建小区的停车顽疾。在北京，有的小区因为“只售不租”而遭到行政主管部门约谈。
不仅在北京，在全国很多地方都存在“只售不租”的情况。为此，上海从去年开始，明确规定：建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以“只售不租”为由拒绝出租。
今年施行的《潍坊市物业管理条例》就规定，业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的，建设单位不得以“只售不租”为由拒绝出租。
此外，还有佛山等地要求开发商车位实行“租售并举”，而且在申请商品房预售时，需要明确车位销售、出租的价格等。
综合来看，当前车位紧张是各种矛盾的核心。近年来，各地也在不断提高车位的比例。今年3月，青岛提高新建居住社区配建标准，将住宅类下限由每户1.0车位调整至1.1车位，保障性住房和集体宿舍调整至每百平方米1.1车位，缓解住宅社区车位紧张问题。
为了缓解停车难问题，很多地方提出车位开放共享，要求各类公共建筑物的配建停车位应满足向社会开放使用的条件，实施资源共享。此外，鼓励非公共建筑停车位对社会开放等。
车位作为住宅的配套产品，在过去经历过一段野蛮生长。在王雪丹看来，车位问题是一个历史遗留难题，核心问题是“僧多粥少”。在法律上目前也没法给出完美的解决方案。大规模增加车位供给不太现实，只能在现有情况下用比较公平公正的标准去分配车位的所有权和使用权，提高使用效率。
相关问答：车位贷款10万每月还多少？
如果车位10万，利率6，4%，5年的月供为：贷款总额 100,000.00 元 还款月数 60 月 每月还款 1,951.93 元 。
相关问答：10万买车位，还是还房贷？
你有存款，证明你还房贷是没有压力的。
不管你买不买车位，我都不建议你还房贷，你的贷款并不高，而且随着通货膨胀，想想你10年前的1万块和现在的1万块，你就知道你未来的2600元房贷和现在的2600元房贷的区别了，所以，在这2600块钱的房贷你不要提早还，不然还得多加一个违约金。
如果你所在的住宅小区房子很容易转手，那就买车位，车位会随着房子的价值增值，但是如果你的房子不容易卖出去，我建议你不要买车位。
还不如把这钱留着理财，只要能跑赢通胀，就赚了。