小白理财最近，北京的程先生想再买一套房，改善家里的居住条件。他看中了海淀区一套总价650万左右的二手房，准备贷款购买。但目前他名下已经有房，海淀区的这套公寓将是“第二套房”。
老师想知道的是，如果选择商业贷款，“二套房”和“首套房”分别需要准备多少首付？如果把现在名下的房子卖掉，再买房的时候能算“首套房”吗？
回答：
客观来说，用商业贷款买房，“二套房”的首付比例远高于“首套房”。但根据北京市商业贷款政策，贷款比例不仅是最高限额，还与“普通住宅”或“非普通住宅”有关，不同情况下购房首付比例也不同。
具体来看，麦田房产专业人士指出，购买程老师这样的第二套家庭住房时，因为“普通住房”和“非普通住房”，商业贷款的具体比例如下：一是购买“普通住房”，最高申请贷款40%，首付比例不低于60%；第二，购买“非普通住房”要求最高贷款20%，首付比例不低于80%。
另一方面，买受人购买的房屋为家庭首套住房的，商业贷款具体比例如下：购买“普通住房”的，最高申请贷款65%，首付比例不低于3.5%；购买“非普通住宅”的，最高申请贷款60%，首付比例不低于40%。
那么，如何区分“普通住所”和“非普通住所”呢？麦田房产专业人士表示，“普通住宅”需要满足以下条件。只要有一项不合规，就是“非普通住宅”:一是建筑面积不超过140平方米；二是居住区建筑容积率不低于1；三是房屋单价和总价中至少有一项低于国家规定的房屋指导单价或总价。
从上面可以看出，购买“二套房”的最低首付比例为60%；而购买“首套房”的最低首付比例仅为3.5%，两者差距不小。那么，如果程先生在买房前将名下房产卖掉(即“卖旧买新”)，是否可以算“首套房”？事实上，对于“首套房”和“二套房”的认定，北京是“认房又认贷”，也就是说，无房无贷款记录算首套；有两套住房或贷款记录。所以，除非程先生之前的住房是全款购买的，否则即使卖掉了，那么买房也还是算“二套房”。
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