小白理财现在很多有房贷的朋友都在讨论提前还贷会不会亏。今天，我写这篇文章来给出我个人的看法，因为我也是一个背上有山的人。先交代一下我个人的情况吧。本人有一笔65w的商业贷款，从2021年4月开始还款，年利率5.145%。所以我第一个月的还款利息是65万* 0.05145/12=2786.875元。因为我等额本息还款，每月还款额为4816.4元。这个计算公式很复杂。到现在也没想好怎么算，就按照银行算了一下，所以第一个月我还的本金是4816.4-2786.88=2029.52元。
所以我第二个月还款时，还款利息是(650000-2029.52)* 0.05145/12=2778.173433元。即2778.17元，偿还的本金为4816.4-2778.17=2038.23元。
第三个月还款利息少了一点。利息为(650000-2029.52-2038.23)* 0.05145/12=2769.434522元。本金为4816.4-2768.43=2047.97元。
所以，银行的算计滴水不漏，他的坏在哪里？他每月收回你借给他的钱。按月计算，他可以拿回去重新做生意。如果我们在银行有一些钱，例如，一笔5年期的定期存款。不到5年他不会还你钱的。可以提前取，也可以按活期利率计算。最合理最公平的就是每个月还利息，利息计入本金，然后每个月还利息进入本金循环。这个公式我自己算不出来。银行对自己做的事情不会给你一个复杂的公式。其实和房贷还款是一个公式。谁擅长数学？算算吧。
回到题目，到底会不会亏？从以上内容可以得出，不亏或不亏。平心而论，第一个月我确实占用了他65w的资金，这65w我得赔。一年还款后，如果我还5W的钱，实际还的本金是2w。第十三个月，我居然占用了他62w的本金，这个本金我要还。所以说大量朋友说前面的款项都是利息，有点片面。因为银行占用他的资金按月计算利息。前面占的钱多，所以利率高。
无论你什么时候提前还一部分，银行都会根据你还欠多少本金，减去你提前还的钱，重新计算利息。不存在不亏的问题。
相关问答：等额本息提前还款是不是亏了 采取等额本息还款法的贷款进行提前还款并不亏，反而在合适时间操作还能减免一定利息，会比较划算。因为提前还款后利息就不再按照贷款总额来计算了，而是按照剩余贷款本金来计算，如此一来，产生的利息少了，客户的还款压力也能有所减轻，之后客户可以选择缩减每月月供，保持还款期限不变；也可以选择缩短还款期限，保持每月月供不变，若是如此，也能尽早偿清债务。当然，大家需要注意，等额本息还款法是在整个还款期间，月还款额都保持不变，不过本金和利息的占比会不断变化。在还款前期是利息占比更大，随着客户不断还款，到还款后期就是本金占比更大了。因此客户最好不要选在还款后期才操作提前还款，届时利息已经还得差不多了，即使提前还款也减免不了多少利息，并不划算。【拓展资料】等额本息是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小。还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。每月的还款额减少，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少。二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。等额本息的优点是每月还款额相同，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。缺点是需要付出更多的利息。不过前期所还的金额大部分为利息，还款年限过半后本金的比例才增加，不合适提前还款。等额本金的优点是相对于等额本息的总利息较少。还款金额每月递减，后期越还越轻松。且由于前期偿还的本金比例较大，利息比例较少，所以很适合提前还款。缺点是前期还款压力较大，需要有一定经济基础，能承担前期较大还款压力。相关问答：等额本息贷款13年，最后一年提前还款会亏吗？
感谢邀请，有幸回答您的问题
根据您提供的数据粗略给您算了一下，您贷款总额约为50万上下，贷款需还利息为17万左右，详见配图。如果您打算最后一年提前还款的话，您肯定是不划算的，但也不亏多少。因为最后一年还款基本都是还您的贷款本金了，而每月所还的贷款利息已经非常少了，因此您在这个时候提前还款并不吃亏，只是不太划算而已。
个人建议您直接卖房就可以了，买家可以转按揭贷款，继续还剩余的部分即可。