小白理财2021年11月起，房贷利率开始出现“降息潮”。此前，银行对房贷管控严格。自去年7月楼市调控以来，在对二手房限贷拒贷的同时，各大银行也纷纷上调房贷利率。比如建行首套房贷利率5.9%(LPR 125BP)，二套房贷利率6.35%(LPR 170BP)。各大银行都差不多。
所以央行房贷降息的消息一公布，很多业内人士都惊呆了。而且这次降息20个基点至4.4%，也打破了2019年10月8日LPR转换以来的新规。此前规定首套房贷款利率不低于4.6%，二套房不低于5.2%。这说明现在买房贷款比去年买房能省下一笔利息。那么，去年高息贷款买房的家庭面临着怎样的选择呢？
第一，提前还贷。
如果去年贷款达到最高点，上浮后利率可以达到6%，比央行刚刚公布的4.4%的最低房贷利率高出1.6个百分点。如果贷款100万，期限30年，每月利息支付接近1000元，不是一个小数目。已经有很多去年买房的家庭在讨论提前还贷的问题了。即使他们向亲戚朋友借钱，也要还。毕竟才一年多，房贷利率差别这么大，很多人都接受不了。
第二，产权置换
如果去年已经申请了房贷，就很难再改了。你已经和银行签了合同，不能就这么取消。但是，面对这么高的贷款利息，谁也接受不了。如果想改变贷款利率，可以用其他房屋或资产抵押，然后提前还房贷。然后把房子过户到父母或者兄弟姐妹名下，或者互相置换，重新办理产权过户和抵押，按照活期利率执行。在支付部分费用后，整体计算，20-30年的贷款可以节省不少费用。
第三，卖了再买。
如果你觉得你的贷款额度比较大，利率很高。可以把去年买的房子卖了再买。卖之前要计算好重新购买的成本和税费，还要把去年的房子卖掉，然后还清房贷，解除抵押。在一些城市，只要房贷还清，就可以按首套房对待，利率也比较低。不过操作复杂，先卖后买。不要把手续弄乱，造成风险。
降低目前的房贷利率，可以减轻高杠杆贷款家庭的负担。但未必能刺激楼市上涨，很多家庭买不起房。除了贷款利率，还有其他原因。以下几点可以刺激楼市上涨，满足大多数人的居住需求：
01.规范住房租赁，盘活空置房。
最近很多城市都推出了居住登记。这既规范了租赁住房市场，为租房者提供了法律保障，也激活了空置房，让拥有多套住房的家庭有了租金收入。过去租赁市场不规范，很多自建房占用低价出租，不仅扰乱了租赁市场，也给了不法分子可乘之机，容易造成安全隐患。居住权登记后，将吸引更多的外来人口在城市工作和生活。空置率降低，城市充满活力，会带动楼市活跃。
2.加大二手房优惠力度，支持低收入群体购房。
03.降低房价，增加居民收入。
目前要想激活楼市，最有效的办法就是适当降低房价，促进就业，增加居民收入。因为现在的房价相对于百姓的收入还是太高了，一套房子需要20-30年的工资，甚至长期房贷。大多数家庭无法承受。在目前的基础上，把房价降下来，让更多的人买得起，才是根本。同时，我们将增加就业渠道，增加居民收入，让更多的人过上富裕的生活
相关问答：相关问答：有房贷的房子怎么卖？
目前我国有80%以上的房屋都是有银行贷款的，过去房子想要出售，必须得把房贷全部还清才可以进行交易。
从2021年1月1日起，根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
目前房屋还有欠款，银行现在是给出了两种选择方式来进行自由的交易。
有贷款的房子是如何操作才能完美的过户？
有贷款的房子，在整个交易的过程中有最常见到的三种方式。
（1）结清房贷。
二手房交易市场在过去这么多年，结清房贷这种方式是一定逃不掉的，首先自己查询银行还欠多少钱资金。
待找到卖家签署了买卖合同后，自己就去银行申请提前还款，在规定的时间内把欠款的资金打到还款账户。
整个流程下来大概需要30个工作日可以拿到结清证明，去到当地的房管局进行房屋解押。
随着现在银行的升级，已经有多个地区是不需要去当地房管局进行解押，可以直接在银行结清解押，全部办理完毕。
如果资金不充足要做出改变。
资金不足肯定是不够钱，去还银行的欠款的，就可以寻找家人亲戚朋友来借资金，短暂的周转，把银行贷款还清后，等买家那边的钱收到就还给家人。
请担保公司来进行解决，是目前市面上最热门的处理方式，一方面是不用自己掏太多的资金，另外一方面是银行放款速度较快。
（2）买家全款买房。
卖家有全款资金去购买房子，这是最好的一方面是可以借买家的资金来把自己的房贷还清后，就可以选择自行过户。
如果买家按揭购买房子，这种事情很多买家是不愿意把资金给卖家进行还贷款。
主要是担心自己的贷款下不来。
另外一个问题点是买家的首付款够不够资金去支付自己银行所欠的资金。
（3）直接去银行转按揭。
根据《民法典》的规定，有房贷的房子在未结清的情况可选择转让（买卖）无需做结清贷款，只需要及时的通知银行就可以。
新出台的政策对于买卖双方都是很好的事情，如果对于银行而言，其实没有本质上的影响，只不过是换了另外一个人的名字，作为还贷款而已。
这种操作方式更便捷而且更省心，花到的钱而且还更少。
重点提示：
如果卖家欠银行的资金为70万，按照我们正常的惯例，房屋成交的价格为100万，这样买家就是支付30万的首付，但如果成交价为150万买家就要支付50万的首付。
如果银行转按揭只不过是转欠款的那一部分，剩余的资金银行也不会去做任何的处理。
为了这个问题，我特意的还是咨询了银行的客户经理，他说现在银行还没有正式开始这个渠道，后面的转让按揭细节也没有出来，所以现在给不了一个准确的答复。
卖家需要注意的问题。
卖家在二手房交易的过程中，想要快速地拿到资金回笼，必须得配合买家的一切手续，银行按揭缴税过户。
作为卖家也要督促卖家尽快地把手续办理完毕。
经常会有遇到这样的情况，房子的合同已经签署了一个多月甚至是两个月，但是手续还没有完全地进行印象，最深刻的是2020年12月份签署的合同，买家以各种理由一直拖到今年的2月份才签署银行按揭合同。
对卖家就会产生两个巨大的影响，一方面是房屋的价格上涨了，自己感觉房子卖亏了，另外一方面自己到手的资金慢了两个月之后才到账。
对于买家两个月的时间可能会出各种各样的新政策，而在年后已经收到多家银行通知，银行不放款，银行评估的价格降低，银行的利率进行上调。
本来去年12月份签署银行按揭首套房银行给出的利息为5.18%，而现在年后签署的银行利息已经达到了5.88%，客人还在这里拼命的闹着，但事情已经定了，没办法去改变，谁叫他不尽早的配合手续进展。
个人看法：
虽然可以直接转按揭，但是这种方式对于目前中国的楼市而言还是不太合适，主要是房价上涨了，首付与银行的资金比例是达不到正常的30%首付需求的，所以更多的是选择还款结清房贷，然后重新选择银行贷款。
银行转按揭的事情不知道在什么时候能够全面地铺开，毕竟咨询了多家银行都没有给出一个准确回复的时间，其中的细节他们很多也不清楚。